Türkiye genelinde ve özellikle büyükşehirlerde hız kazanan kentsel dönüşüm süreci, deprem riskine karşı hayati bir hazırlık olarak yürütülüyor. Ancak bu süreç, bazı kötü niyetli uygulamalar nedeniyle binlerce ev sahibi için ciddi mağduriyetlere yol açabiliyor.
Uzman Avukat Mert Yalçın, kentsel dönüşüm sürecinde en sık yapılan hatalara ve son dönemde artan “acele satış” baskılarına dikkat çekerek, ev sahiplerini hayati önemde uyarılarda bulundu.
Yüzde 51 Çoğunluk Yanılgısı: En Büyük Hata Burada Başlıyor
Kentsel dönüşümde en çok yanlış anlaşılan konuların başında %51 çoğunluk geliyor. Avukat Mert Yalçın’a göre bu oran:
“Bağımsız bölüm sayısına değil, arsa payı çoğunluğuna göre hesaplanır. Toplam arsa payının en az yüzde 51’ine sahip maliklerin onayı olmadan geçerli bir dönüşüm kararı alınamaz.”
Yanlış hesaplanan arsa payları ya da sahte imzalarla oluşturulan tutanaklar, sürecin hukuka aykırı hale gelmesine neden olabiliyor.
İmza Atmayanın Evi Gerçekten Satılabilir mi?
En çok korkulan soruya net yanıt:
Evet, belirli şartlar oluştuğunda satılabilir.
Ancak Yalçın bu noktada kritik bir ayrım yapıyor:
-
Maliklere resmî tebligat yapılmadan
-
Değer tespiti ve itiraz hakları kullandırılmadan
-
Süreler işletilmeden
yapılan işlemler iptal edilebilir.
Sorun, ev sahiplerinin itiraz ve dava haklarını süresi içinde kullanmaması.
İnsanlar Evlerini Neden Yarı Fiyatına Kaybediyor?
Mert Yalçın’a göre mağduriyetlerin ana nedenleri şunlar:
-
Güçlendirme ile çözülebilecek binalar için acele riskli yapı kararı
-
“İmzalamazsan evin satılır” baskısı
-
Bilerek düşük yapılan değer tespitlerine itiraz edilmemesi
-
Açık artırma sonrası dava açılabileceğinin bilinmemesi
-
Ön protokollerin “bağlayıcı değil” denilerek imzalatılması
“Bu hatalar zinciri, evlerin piyasa değerinin çok altında elden çıkmasına yol açıyor.”
Müteahhit Sözleşmelerinde Olmazsa Olmaz 5 Kritik Madde
Uzmanlara göre bir dönüşüm sözleşmesinde mutlaka şu maddeler yer almalı:
| Kritik Madde | Neden Önemli? |
|---|---|
| Bina Tamamlama Sigortası / Teminat Mektubu | Müteahhit yarım bırakırsa koruma sağlar |
| Net Teslim Tarihi | “Yer tesliminden itibaren X ay” açık olmalı |
| Satış Kısıtı | Müteahhit erken satış yapamamalı |
| Detaylı Teknik Şartname | Malzeme kalitesi net yazılmalı |
| Fesih Hakkı | İnşaat durursa sözleşme sonlandırılabilmeli |
En Yaygın Kentsel Dönüşüm Dolandırıcılığı
Son dönemde en sık karşılaşılan yöntem:
-
Sahte %51 çoğunluk tutanakları
-
Yanlış arsa payı hesaplamaları
-
Müteahhidin sözleşme sonrası iflas iddiasıyla ortadan kaybolması
Yalçın, bu tür durumlarda hem idareye hem müteahhide karşı dava yollarının açık olduğunu vurguluyor.
Riskli Yapı Kararı Bir Tuzak Olabilir mi?
Evet.
Riskli yapı raporları bazı durumlarda psikolojik baskı aracına dönüştürülebiliyor.
Ev sahiplerinin bilmesi gerekenler:
-
Risk raporuna 15 gün içinde itiraz hakkı var
-
Yıkım tek seçenek değil, güçlendirme de mümkün
-
“Hemen satmazsan değer düşer” söylemi hukuki dayanak taşımaz
-
Ön protokol imzalamadan önce mutlaka avukata danışılmalı