2020’lerden itibaren hibrit çalışma modellerinin yaygınlaşmasıyla birlikte “ev-ofis” (home office) konsepti kira piyasasında yeni bir segment haline geldi. Ankara gibi büyük şehirlerde, hem konut içinde bir oda ofis gibi kullanılabilecek yerler hem de iş merkezlerinde “küçük ofis / stüdyo ofis” tipleri talep görmeye başladı. Bu eğilim, özellikle şehir merkezine yakın semtlerde, ulaşım kolaylığı ve sosyal olanaklarla birleştiğinde kira fiyatlarını yukarıya çekiyor.
Eylül 2025 itibarıyla Ankara’da ofis ve ev-ofis kira piyasasında önemli hareketlilik gözleniyor. Ticari gayrimenkul kiralarında son üç yılda yaşanan ciddi artışlar ile bölge farklılıkları, kira değerlerini belirleyen ana unsur olarak öne çıkıyor. Örneğin, ticari gayrimenkul fiyat endeksine göre Ankara’da son üç yılda kira değerlerindeki artış oranı yaklaşık %513 olarak ölçülmüş.
Ayrıca ofis fiyatlarındaki artış, 2025’in ilk çeyreğinde üç büyük şehir arasında Ankara’da %7,2 olarak kaydedilmiştir.
Konut tipi ev-ofis / apartman dairesinin ofis kullanımına uygun seçenekler
-
Merkezi ve nispeten prestijli semtlerde (Çankaya, Kızılay, Gaziosmanpaşa gibi bölgeler) 2+1 ya da 3+1 daireler, ev-ofis amaçlı kullanıma uygun şekilde düzenlenirse kira bedelleri 30.000 – 60.000 TL arasına çıkabiliyor.
-
Hepsiemlak verilerine göre Ankara’da kiralık ofisler için 100 m²’lik bir alanın ortalama kira bedeli yaklaşık 38.400 TL olarak gösteriliyor.
-
Daha küçük metrajlı ev-ofisler, 50–70 m² gibi alanlardaki daireler ise 15.000 – 35.000 TL bandında kiralanabiliyor; bu rakam, konum, bina yaşı ve donanım koşullarına göre değişiyor.
Ticari / küçük ofis binalarındaki ev-ofis / stüdyo ofis tipleri
-
Ankara’da ofis kira piyasasında en yüksek değerler Çukurambar ve Konya Yolu aksında görülüyor; bu bölgelerde kira bedelleri metrekare başına 550 – 700 TL/m² düzeyine ulaşıyor.
-
Daha merkezi olmayan bölgelerde, Çankaya’da ofis kiraları metrekare başına 200 – 400 TL/m² aralığında olabiliyor.
-
Örneğin, Hepsiemlak verileriyle 250 m²’lik bir ofis için ortalama kira 96.000 TL olarak veriliyor.
-
Bazı ilanlara bakıldığında, 120 m²’lik bir ofis için kira bedelleri yaklaşık 30.000 TL ile 120.000 TL arasında bulunabiliyor.
-
Ayrıca “hazır ofis / paylaşımlı ofis / coworking” tipi alanlarda Regus’un Ankara’daki kişi başı kira bedelleri aylık yaklaşık 6.700 – 7.700 TL seviyelerinde görünüyor.
Semte Göre Fiyat Farklılıkları
Ev-ofis kiralarında en kritik belirleyici unsur semttir. Aşağıda bazı semtlerdeki kira eğilimlerini öne çıkarıyorum:
-
Çankaya: Ankara’nın merkezi semtlerinden biri olduğu için kira düzeyi yüksek. Özellikle Kızılay, Gaziosmanpaşa, Konur, Remzi Oğuz Arık gibi alt bölgelerde ev-ofis kiraları yukarıdaki ortalamaya yakın seyrediyor.
-
Çukurambar / Konya Yolu: Ofis piyasasında en pahalı akslar arasında; metrekare kira bedeli 550 – 700 TL/m² seviyesinde.
-
Altındağ, Yenimahalle, Etimesgut gibi ilçeler: Merkezi noktalara kıyasla daha uygun kira seçenekleri bulunabiliyor. Örneğin Ankara genelinde ilanlarda “Kiralık işyeri / ofis” seçenekleri bu ilçelerde daha ekonomik düzeylerde çıkıyor.
-
Teknopark Ankara: Bilim merkezi bünyesindeki ofis alanları özel düzenlemelere tabidir. 2025’te Teknopark Ankara kira bedeli yaklaşık 645 TL/m² + KDV olarak belirlenmiş durumda.
Trendler, Artış Oranları ve Kira Baskısı
-
Ofis fiyatlarındaki çeyreklik artışlara bakıldığında 2025’in ilk çeyreğinde Ankara’da ofis kiralarında %7,2’lik bir artış kaydedilmiş.
-
Üç büyük şehir genelinde ofis fiyatları son üç yılda ciddi artış gösterdi; Ankara ticari gayrimenkul fiyat endeksinde yaklaşık %513’lük artış gözlemlenmiş.
-
Kira artışları, TÜFE & enflasyon ile korelasyon göstermektedir. Örneğin kiracı-mal sahipleri arasında kira artış oranlarını TÜFE’ye göre belirleyen uygulamalar yaygındır.
-
Ev-ofis kategorisi nispeten yeni bir alan olduğundan, kiralarda premium değer etiketi taşıyabilmektedir — özellikle ulaşım, manzara, bina teknolojisi gibi avantajlar fiyatları yukarı çekmektedir.
Sonuç: Eylül 2025 İçin Tahmini Ev-Ofis Kira Aralığı
Genel veriler ve ilan analizleri göz önüne alındığında, Ankara’da Eylül 2025’te ev-ofis tipindeki kiralık alanlar için yaklaşık aralıklar şöyle özetlenebilir:
