Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracının oturduğu konutun satış amacıyla potansiyel alıcılara gösterilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerektiğine karar verdi. Bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını gideren kararda, kiracının evi göstermeye katlanma yükümlülüğü bulunduğu ancak ev sahibinin konuta istediği zaman ve habersiz şekilde giremeyeceği vurgulandı. Karar, satılık konutların gösterim saatleri ve kiracıların özel hayatının korunması açısından önem taşıyor.
Gayrimenkul sektöründe ev sahipleri, kiracılar ve emlak danışmanlarını yakından ilgilendiren yeni bir yargı kararı gündeme geldi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiraya verilmiş bir taşınmazın satış amacıyla alıcılara gösterilmesi konusunda yaşanan anlaşmazlıkların çözümünde zorunlu arabuluculuk hükümlerinin uygulanması gerektiğine hükmetti.
Karara konu uyuşmazlık, Mersin’de evini satmak isteyen bir mülk sahibi ile kiracısı arasında yaşandı.
Ev sahibi, kiracının konutu potansiyel alıcılara göstermesine izin vermediğini belirterek mahkemeye başvurdu.
Yerel mahkemenin evin gösterilmesine izin veren kararının ardından dosya istinaf incelemesine taşındı. Bölge adliye mahkemeleri arasında ortaya çıkan farklı hukuki değerlendirmeler üzerine son sözü Yargıtay söyledi.
Satılık Evi Göstermek İçin Önce Arabulucuya Başvurulacak
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralanan taşınmazın alıcılara gösterilmesine ilişkin uyuşmazlıkların kira ilişkisinden kaynaklandığını değerlendirdi.
Bu nedenle söz konusu anlaşmazlıklarda dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerektiğine karar verdi.
Karar, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğu dava şartı olarak düzenleyen mevzuat kapsamında değerlendiriliyor.
Buna göre ev sahibi ile kiracı, satılık konutun gösterilmesi konusunda anlaşamazsa doğrudan dava açılması yerine öncelikle arabuluculuk yoluna başvurulması gerekiyor.
Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması halinde uyuşmazlık mahkemeye taşınabilecek.
Burada önemli bir ayrım bulunuyor: Arabuluculuk şartı, her ev gösteriminden önce arabulucuya gidilmesi gerektiği anlamına gelmiyor. Tarafların kendi aralarında anlaşarak konutun gösterim günlerini ve saatlerini belirlemesi mümkün.
Mersin’deki Satılık Konut Anlaşmazlığı Yargıtay’a Taşındı
Yargıtay kararına konu olay Mersin’de meydana geldi.
Konutunu satışa çıkarmak isteyen ev sahibi, kiracısının taşınmazı potansiyel alıcılara göstermesine izin vermediğini ileri sürerek Mersin 2. Sulh Hukuk Mahkemesine başvurdu.
Mahkeme, taşınmazın alıcılara gösterilmesine ve konuta satılık ilanı asılmasına izin verdi.
Ancak kiracı, verilen karara itiraz etti.
Dosyayı inceleyen Adana Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi, dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin işletilmediğini belirledi.
Bu gerekçeyle ilk derece mahkemesinin kararını kaldırarak davanın usulden reddine hükmetti.
Böylece uyuşmazlık, kiracının evi gösterme yükümlülüğünün yanı sıra davanın hangi hukuki süreç izlenerek açılması gerektiği konusunda da önem kazandı.
Ankara’daki Mahkemeler Farklı Kararlar Verdi
Benzer uyuşmazlıklarda farklı mahkemelerin birbirinden ayrılan kararlar verdiği görüldü.
Gölbaşı 1. Sulh Hukuk Mahkemesi, arabuluculuğa başvurulmadan açılan bir davayı usulden reddetti.
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi ise kiralanan taşınmazın alıcılara gösterilmesi talebini acele işlerden biri olarak değerlendirdi ve zorunlu arabuluculuk kapsamında olmadığı yönünde görüş bildirdi.
Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin başka bir dosyasında ise taşınmazın altı ay boyunca her cumartesi 11.00 ile 13.00 saatleri arasında potansiyel alıcılara gösterilmesine izin verildi.
Farklı yargı mercilerinin aynı hukuki konuda değişik değerlendirmelerde bulunması üzerine uyuşmazlık Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin önüne geldi.
Yüksek Mahkeme, oy birliğiyle aldığı kararla söz konusu uyuşmazlıkların zorunlu arabuluculuk kapsamında değerlendirilmesi gerektiğine hükmetti.
Mahkemelerin Satılık Ev Gösterimine İlişkin Kararları
| Mahkeme | Karar veya Değerlendirme |
|---|---|
| Mersin 2. Sulh Hukuk Mahkemesi | Konutun alıcılara gösterilmesine ve satılık ilanı asılmasına izin verdi |
| Adana Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi | Arabuluculuğa başvurulmadığı için davanın usulden reddine karar verdi |
| Gölbaşı 1. Sulh Hukuk Mahkemesi | Arabuluculuk yapılmadan açılan davayı usulden reddetti |
| Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi | Gösterim talebini acele iş kapsamında değerlendirdi |
| Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesi | Altı ay boyunca cumartesi günleri 11.00–13.00 arasında gösterime izin verdi |
| Yargıtay 3. Hukuk Dairesi | Uyuşmazlıkların zorunlu arabuluculuk kapsamında olduğuna hükmetti |
Tabloda yer alan cumartesi günlerine ilişkin gösterim saatleri, Ankara’daki belirli bir dava kapsamında verilen karara ait. Bu saatler bütün satılık konutlar için geçerli genel bir gösterim takvimi oluşturmuyor.
Ev Sahibi Satılık Evini İstediği Zaman Gösterebilir mi?
Yargıtay kararında dikkat çeken konulardan biri de ev sahibinin konutu gösterme hakkının sınırları oldu.
Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi uyarınca kiracı, kiralananın satışı, bakımı veya sonraki kiralaması için zorunlu olduğu ölçüde taşınmazın gezilip görülmesine izin vermekle yükümlü.
Ancak bu yükümlülük, mülk sahibinin konuta dilediği zaman girebileceği anlamına gelmiyor.
Kanuni düzenleme gereğince kiraya verenin, konutun ziyaret edileceğini uygun bir süre önceden kiracıya bildirmesi ve kiracının yararlarını gözetmesi gerekiyor.
Bu kapsamda ziyaretlerin önceden planlanması, makul sürelerde gerçekleştirilmesi ve kiracının günlük yaşamını gereksiz şekilde aksatmaması önem taşıyor.
Ev sahibinin taşınmazın maliki olması, kiracının konut üzerindeki kullanım hakkını ve özel hayatının korunmasına ilişkin haklarını ortadan kaldırmıyor.
Kiracı Satılık Evi Göstermek Zorunda mı?
Kiracının, satış amacıyla taşınmazın makul koşullarda gösterilmesine katlanma yükümlülüğü bulunuyor.
Ancak bu yükümlülüğün sınırları, her olayın koşullarına göre değerlendiriliyor.
Örneğin ev sahibinin konutu satmak istemesi, kiracıya haber vermeden sürekli alıcı getirebileceği veya kiracının bütün gününü gösterim için ayırmasını isteyebileceği anlamına gelmiyor.
Diğer taraftan kiracının da haklı bir gerekçe bulunmaksızın taşınmazın hiçbir koşulda gösterilmesine izin vermemesi uyuşmazlığa neden olabiliyor.
Bu tür anlaşmazlıklarda tarafların hakları ve yükümlülükleri birlikte değerlendiriliyor.
Satılık Ev Gösteriminde Hangi Kurallar Dikkate Alınacak?
Kararda, taşınmazın gösterilmesine ilişkin koşullar belirlenirken farklı unsurların birlikte değerlendirilmesi gerektiği vurgulandı.
Özellikle kiracının özel hayatının korunması, konutun bulunduğu yer, satış için gerekli makul süre ve ekonomik koşullar önem taşıyor.
Ev Gösteriminde Ev Sahibi ve Kiracının Hakları
| Konu | Hukuki Değerlendirme |
|---|---|
| Kiracının evi gösterme yükümlülüğü | Satış amacıyla zorunlu olduğu ölçüde gösterime izin vermesi gerekir |
| Habersiz ziyaret | Ev sahibine sınırsız ve habersiz giriş hakkı tanınmaz |
| Gösterim saatleri | Makul biçimde planlanmalı, kiracının yararları gözetilmeli |
| Özel hayatın korunması | Kiracının konut üzerindeki kullanım hakkı ve mahremiyeti dikkate alınmalı |
| Sürekli gösterim talebi | Süre ve sıklık somut olayın koşullarına göre değerlendirilir |
| Tarafların anlaşamaması | Dava öncesinde zorunlu arabuluculuk süreci işletilir |
| Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması | Uyuşmazlık mahkemeye taşınabilir |
Bu ilkeler, satış sürecinin yürütülmesiyle kiracının konutu huzurlu biçimde kullanma hakkı arasında makul bir denge kurulmasını amaçlıyor.
Emlak Danışmanları Satılık Kiracılı Konutu Nasıl Göstermeli?
Yargıtay’ın kararı, kiracılı taşınmazların satışına aracılık eden emlak danışmanları açısından da önem taşıyor.
Gayrimenkul danışmanlarının satış sürecinde ev sahibi ile kiracı arasında gösterim planlamasını önceden koordine etmesi, uyuşmazlıkların azaltılmasına yardımcı olabilir.
Özellikle potansiyel alıcıların taşınmazı görmek istediği tarihlerin kiracıya önceden bildirilmesi ve uygun saatlerin karşılıklı belirlenmesi önem taşıyor.
Emlak danışmanının satış yetkisine sahip olması, kiracının izni veya hukuki dayanak olmadan konuta girme hakkı bulunduğu anlamına gelmiyor.
Bu nedenle kiracılı konutların pazarlanmasında randevu planlamasının dikkatli yapılması gerekiyor.
Gösterim sıklığının makul tutulması ve alıcıların ziyaretlerinin mümkün olduğunca organize edilmesi, hem satış sürecinin verimliliğini hem de taraflar arasındaki iletişimi olumlu etkileyebilir.
Kiracılı Ev Satıldığında Kiracı Evden Çıkmak Zorunda mı?
Satılık konutlarla ilgili en çok merak edilen konulardan biri de taşınmazın satılması halinde mevcut kira sözleşmesinin durumudur.
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre kiralanan taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olur.
Dolayısıyla bir konutun satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Yeni malik, kanunda öngörülen şartların bulunması halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi hukuki yollara başvurabilir.
Ancak yalnızca tapuda mülkiyetin değişmiş olması, kiracının derhal konutu boşaltmasını gerektirmez.
Bu nedenle kiracılı konut satın almak isteyen kişilerin mevcut kira sözleşmesini ve taşınmazın kullanım durumunu dikkate alması önem taşıyor.
Arabuluculuk Süreci Ev Sahibi ve Kiracı İçin Ne Anlama Geliyor?
Zorunlu arabuluculuk, tarafların uyuşmazlığı dava açılmadan önce bir arabulucu eşliğinde çözmeye çalışmasını öngören hukuki bir süreç.
Satılık konutun gösterilmesi konusunda anlaşmazlık yaşayan ev sahibi ve kiracı, arabuluculuk görüşmelerinde gösterim günleri, saatleri ve ziyaret sıklığı üzerinde uzlaşabilir.
Bu süreçte anlaşma sağlanması, tarafların mahkemeye gitmeden sorunu çözmesini mümkün kılabilir.
Ancak arabuluculukta mutlaka anlaşmaya varılması zorunlu değil.
Tarafların uzlaşamaması halinde ilgili dava şartları yerine getirilerek mahkemeye başvurulabilir.
Yargıtay’ın değerlendirmesi, söz konusu uyuşmazlıklarda arabuluculuk sürecinin atlanmasının davanın usulden reddine yol açabileceğini ortaya koyuyor.
Yargıtay Kararı Gayrimenkul Satışlarını Nasıl Etkileyecek?
Kiracılı konutların satışında yaşanan önemli sorunlardan biri, potansiyel alıcıların taşınmazı görmesi konusunda tarafların anlaşamaması.
Ev sahipleri satış sürecinin uzamamasını isterken kiracılar da konutlarının sürekli ziyaret edilmesinden ve özel hayatlarının etkilenmesinden rahatsız olabiliyor.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin kararı, bu tür uyuşmazlıklarda izlenecek hukuki yolun açıklığa kavuşması açısından önem taşıyor.
Karar, ev sahibinin taşınmazı satma hakkı ile kiracının konutu kullanma ve özel hayatını koruma hakkının birlikte değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koyuyor.
Aynı zamanda emlak danışmanlarının kiracılı konutların satışında randevu ve gösterim süreçlerini daha planlı yürütmesinin önemini artırıyor.
Sonuç olarak kiracı, satılık konutun makul koşullarda gösterilmesine izin vermekle yükümlü olsa da ev sahibi konuta istediği zaman habersizce giremiyor. Taraflar arasında anlaşmazlık yaşanması halinde ise dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekiyor.