Konut kredisiyle ev almanın maliyeti katlandı!

Türkiye’nin beş büyükşehirinde konut sahibi olmak isteyen vatandaşları yüksek kredi maliyetleri bekliyor. İstanbul, Antalya, İzmir, Ankara ve Bursa’daki ortalama konut fiyatları üzerinden yapılan hesaplamaya göre, evin yarısını peşin ödeyip kalan tutarı 120 ay vadeli konut kredisiyle karşılayanların aylık taksitleri 62 bin TL’yi aşıyor. İstanbul’da ise 9 milyon TL değerindeki bir konutun toplam ödeme yükü 20,5 milyon TL’nin üzerine çıkıyor.

Konut fiyatları ve finansman maliyetleri, ev sahibi olmayı planlayan vatandaşların bütçelerini zorlamaya devam ediyor. Özellikle büyükşehirlerde yükselen konut bedelleri, yüksek peşinat birikimine sahip alıcılar için bile uzun vadeli kredi kullanımını maliyetli hale getiriyor.

İstanbul, Antalya, İzmir, Ankara ve Bursa’daki ortalama konut fiyatları esas alınarak hazırlanan hesaplama, konut kredisi faizlerinin toplam satın alma maliyeti üzerindeki etkisini ortaya koyuyor.

Hesaplamada konut bedelinin yüzde 50’sinin peşin ödendiği, kalan tutar için aylık yüzde 2,88 faiz oranıyla 120 ay vadeli kredi kullanıldığı varsayıldı.

Ortaya çıkan sonuçlara göre en yüksek toplam ödeme İstanbul’da, en düşük ödeme ise Bursa’da gerçekleşiyor.

Beş Büyükşehirde Ortalama Konut Fiyatları Ne Kadar?

Hesaplamaya esas alınan konut fiyatlarında İstanbul ilk sırada yer alıyor.

İstanbul’da ortalama konut fiyatı 9 milyon TL olarak kabul edilirken Antalya’da 5,9 milyon TL, İzmir’de 5,7 milyon TL, Ankara’da 4,9 milyon TL ve Bursa’da 4,2 milyon TL üzerinden hesaplama yapıldı.

Bu rakamlar, beş şehir için verilen ortalama fiyat varsayımlarını yansıtıyor. İlçe, mahalle, bina yaşı, konut büyüklüğü ve yapı özelliklerine göre gerçek satış fiyatları önemli ölçüde farklılaşabiliyor.

İstanbul’da 9 Milyon TL’lik Konutun Maliyeti 20 Milyonu Aşıyor

İstanbul’da ortalama 9 milyon TL değerindeki bir konutu satın almak isteyen kişinin, yüzde 50 peşinat senaryosunda başlangıçta 4,5 milyon TL birikime sahip olması gerekiyor.

Kalan 4,5 milyon TL’nin 10 yıl vadeli krediyle karşılanması durumunda aylık taksit yaklaşık 134 bin TL seviyesine ulaşıyor.

120 ay boyunca yapılan kredi ödemeleri yaklaşık 16,1 milyon TL’yi buluyor.

Peşinat da hesaba katıldığında 9 milyon TL’lik konut için toplam ödeme yaklaşık 20,6 milyon TL’ye yükseliyor.

Bu hesaplama, yüksek tutarlı konut kredilerinde faiz maliyetinin satın alma bedelini ne ölçüde artırabildiğini gösteriyor.

Antalya’da Konut Almanın Toplam Maliyeti 13,5 Milyon TL

Antalya’da ortalama 5,9 milyon TL değerindeki bir konut için 2 milyon 950 bin TL peşinat gerekiyor.

Aynı tutarda kredi kullanılması halinde aylık taksit yaklaşık 88 bin TL seviyesinde gerçekleşiyor.

On yıllık ödeme döneminin sonunda bankaya ödenen toplam tutar yaklaşık 10,5 milyon TL’ye ulaşıyor.

Peşinatla birlikte toplam maliyet ise yaklaşık 13,5 milyon TL oluyor.

Turizm ve yerleşim talebinin etkili olduğu Antalya’da, konutun bulunduğu bölge ve özellikleri finansman ihtiyacını doğrudan değiştirebiliyor.

İzmir’de 5,7 Milyon TL’lik Ev İçin 13 Milyon TL’yi Aşan Ödeme

İzmir’de ortalama konut fiyatı 5,7 milyon TL üzerinden değerlendirildiğinde, alıcının 2 milyon 850 bin TL peşinat ödemesi gerekiyor.

Kalan tutar için kullanılan 120 ay vadeli kredinin aylık taksiti yaklaşık 85 bin TL’ye ulaşıyor.

Kredi süresi boyunca bankaya ödenecek toplam tutar yaklaşık 10,2 milyon TL olurken peşinat dahil toplam ödeme 13 milyon TL’nin üzerine çıkıyor.

Böylece konutun başlangıçtaki satış bedeli ile uzun vadeli finansman sonrasındaki toplam ödeme arasında önemli bir fark oluşuyor.

Ankara’da 4,9 Milyon TL’lik Konutun Maliyeti 11,2 Milyon TL

Başkent Ankara’da ortalama 4,9 milyon TL değerindeki bir konut için yüzde 50 peşinat tutarı 2 milyon 450 bin TL olarak hesaplanıyor.

Kalan 2 milyon 450 bin TL’nin aylık yüzde 2,88 faizle 120 ay vadeli krediye dönüştürülmesi halinde aylık taksit yaklaşık 73 bin TL oluyor.

On yıllık kredi ödemelerinin toplamı yaklaşık 8,8 milyon TL’ye ulaşırken başlangıçta ödenen peşinatla birlikte toplam maliyet yaklaşık 11,2 milyon TL seviyesine çıkıyor.

Ankara’da da konut satın almayı planlayan vatandaşlar açısından yalnızca satış fiyatı değil, düzenli gelirle karşılanabilecek aylık taksit tutarı belirleyici hale geliyor.

Bursa’da En Düşük Taksit Bile 62 Bin TL’yi Aşıyor

Beş şehir arasında hesaplamaya esas alınan en düşük ortalama konut fiyatı Bursa’da bulunuyor.

Bursa’da 4,2 milyon TL değerindeki bir evin yarısını peşin ödemek isteyen alıcının 2 milyon 100 bin TL birikime ihtiyacı bulunuyor.

Kalan tutarın konut kredisiyle karşılanması durumunda aylık ödeme yaklaşık 62,6 bin TL oluyor.

120 ay sonunda toplam kredi ödemesi yaklaşık 7,5 milyon TL’ye, peşinat dahil toplam maliyet ise 9,6 milyon TL seviyesine ulaşıyor.

Bursa’daki hesaplama, diğer dört şehre göre daha düşük bir ödeme yükü ortaya koysa da aylık taksit tutarı önemli bir hanehalkı geliri gerektiriyor.

5 Büyükşehirde Konut Kredisi Hesaplaması

Aylık yüzde 2,88 faiz ve 120 ay vade varsayımıyla hazırlanan karşılaştırmalı tablo şöyle:

Not: Tablodaki tutarlar aktarılan örnek kredi senaryosuna dayanmaktadır. Yuvarlama farklılıkları bulunabilir. Ekspertiz, sigorta, kredi tahsis ücreti, tapu harcı ve diğer işlem giderleri hesaplamaya dahil değildir. Tutarlar banka teklifi niteliği taşımaz.

Konut Kredisi Faizi Toplam Maliyeti Neden Bu Kadar Artırıyor?

Konut kredilerinde aylık faiz oranı, geri ödeme süresi uzadıkça toplam maliyet üzerinde önemli bir etki oluşturuyor.

Örneğin İstanbul’da 4,5 milyon TL kredi kullanan bir kişinin 120 ay boyunca yapacağı toplam ödeme yaklaşık 16,1 milyon TL’ye ulaşıyor.

Bu tutarın 4,5 milyon TL’si kullanılan kredi anaparasından, yaklaşık 11,6 milyon TL’si ise faiz yükünden oluşuyor.

Dolayısıyla alıcı, evin yarısını peşin ödemesine rağmen kredi nedeniyle başlangıçtaki konut fiyatının oldukça üzerinde bir toplam ödeme yüküyle karşılaşıyor.

Burada önemli bir ayrıntı bulunuyor: Hesaplanan toplamlar, 10 yıl boyunca nominal olarak ödenecek tutarları gösteriyor. Gelecekteki taksitlerin bugünkü satın alma gücüyle değeri veya konutun aynı dönemde yaşayabileceği fiyat değişimi bu karşılaştırmaya dahil edilmiyor.

BDDK’nın Konut Kredisi Sınırları da Hesaba Katılmalı

Konut kredisi kullanmayı planlayan vatandaşlar açısından faiz oranı ve vade kadar, bankanın konut için kullandırabileceği azami kredi tutarı da önem taşıyor.

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunun (BDDK) 29 Ocak 2026 tarihli ve 11364 sayılı kararında, kredi kullanım oranlarının konutun değeri ve enerji sınıfına göre farklılaşmasına ilişkin esaslar yer alıyor.

Aktarılan düzenlemeye göre 7 milyon TL ile 10 milyon TL arasındaki konutlarda enerji sınıfına bağlı kredi oranları şöyle:

Bu oranlar, ilgili değer aralığındaki konutlara yönelik üst sınırları ifade ediyor. Bankanın her başvuru sahibine bu oranlarda kredi kullandırması zorunlu değil.

Ayrıca başvuru sahibinin, eşinin veya 18 yaşından küçük çocuklarının üzerine kayıtlı başka bir konut bulunması halinde daha düşük kredi oranları uygulanabiliyor.

Bu nedenle örnek hesaplamada kullanılan yüzde 50 kredi oranının, her alıcı ve her konut için geçerli olacağı varsayılmamalı.

Ev Almadan Önce Yalnızca Aylık Taksit Hesaplanmamalı

Uzun vadeli konut finansmanında alıcıların yalnızca aylık taksitleri değil, toplam geri ödeme yükünü de değerlendirmesi gerekiyor.

Kredi kullanılmadan önce konutun ekspertiz değeri, enerji sınıfı, mevcut konut sahipliği durumu ve bankanın uyguladığı faiz oranı birlikte incelenmeli.

Ayrıca satın alma sırasında ortaya çıkabilecek tapu giderleri, ekspertiz ücretleri, sigorta ve diğer masraflar için de ayrı bir bütçe ayrılması önem taşıyor.

Beş büyükşehir üzerinden yapılan hesaplama, yüzde 50 peşinat ödenmesine rağmen konutun toplam ödeme yükünün başlangıçtaki satış fiyatının iki katını aşabildiğini gösteriyor. Bu nedenle konut satın alma kararında peşinat birikimi kadar, uzun vadeli kredi taksitlerinin sürdürülebilirliği de belirleyici oluyor.