Türkiye’de konut alım ve kiralama süreçlerinde yeni bir hizmet modeli gündeme geldi. Satılık ve kiralık konutlarda su yalıtımı, ısı kaybı, nem ve tesisat problemlerini tespit etmeyi amaçlayan teknik konut ekspertizi hizmeti uygulanmaya başlandı. Termal kameralar ve nem ölçüm cihazlarıyla gerçekleştirilen incelemeler sayesinde, evlerin gözle görülmeyen kusurları satın alma veya kiralama öncesinde raporlanabilecek.
Türkiye’de konut fiyatları, kira bedelleri ve taşınma maliyetlerindeki artış, gayrimenkul işlemlerinde teknik incelemelerin önemini artırıyor.
Konut satın alan veya kiralayan vatandaşlar, taşındıktan sonra rutubet, su sızıntısı, ısı yalıtımı eksikliği ve elektrik tesisatı sorunları gibi beklenmedik masraflarla karşılaşabiliyor.
Bu sorunların önceden tespit edilmesini hedefleyen teknik konut ekspertizi hizmeti, gayrimenkul sektöründe yeni bir uygulama alanı oluşturuyor.
Hise Home Inspection tarafından sunulan hizmet kapsamında konutların mevcut teknik durumu incelenerek alıcı, kiracı ve mülk sahiplerine rapor hazırlanıyor.
Konutların Yüzde 29’unda Su Yalıtımı Sorunu İddiası
Paylaşılan bilgilere göre satılık ve kiralık konutların yüzde 29’unda su yalıtımı, yüzde 27’sinde ise ısı yalıtımı problemi bulunuyor.
Bu oranlar, konutların teknik durumunun satın alma ve kiralama kararlarında neden önemli olduğunu gösteren veriler olarak öne çıkarılıyor.
Ancak söz konusu yüzdelerin hangi araştırmaya, örneklem büyüklüğüne ve döneme dayandığı açıklanmadığından Türkiye’deki bütün konut stokunu temsil ettiği kesin olarak söylenemiyor.
Özellikle eski binalarda, dış cephelerde, çatılarda ve tesisat sistemlerinde zaman içerisinde oluşabilecek sorunların önceden belirlenmesi, beklenmedik tadilat giderlerinin azaltılmasına yardımcı olabilir.
Termal Kamera ve Nem Ölçerlerle Konut İncelemesi
Hise Home Inspection Yönetici Ortağı Sinan Özkök, konutların dışarıdan düzgün görünmesinin teknik açıdan sorunsuz oldukları anlamına gelmediğini belirtti.
Yeni boyanmış duvarların, yenilenmiş mutfak dolaplarının veya estetik iç mekân düzenlemelerinin bazı kusurları gizleyebileceğine dikkat çeken Özkök, teknik incelemelerin önemini vurguladı.
Uygulamada termal kameralar ve nem ölçüm cihazlarından yararlanılıyor.
Bu cihazlarla bazı ısı farklılıkları, nemli bölgeler ve tesisatla ilişkili olabilecek olağan dışı durumlar belirlenebiliyor.
Ancak termal kamera görüntülerinin tek başına kesin arıza teşhisi sağlamadığı, bulguların uygun ölçümler ve uzman değerlendirmeleriyle desteklenmesi gerektiği unutulmamalı.
Konut Ekspertizinde Hangi Alanlar Kontrol Ediliyor?
Teknik konut ekspertizi kapsamında farklı yapı bileşenlerinin incelenmesi hedefleniyor.
| İnceleme Alanı | Araştırılan Sorunlar |
|---|---|
| Su yalıtımı | Nem, rutubet, su sızıntısı belirtileri |
| Isı yalıtımı | Isı kaybı ve yalıtım eksikliği şüphesi |
| Elektrik tesisatı | Olağan dışı ısınma ve görünür uygunsuzluklar |
| Su tesisatı | Sızıntı ve nem kaynaklı sorun belirtileri |
| Pencere ve doğramalar | Hava sızıntısı ve yalıtım eksiklikleri |
| Duvar ve tavanlar | Nemlenme ve yüzey bozulmaları |
| Genel teknik durum | Tespit edilen kusurlar ve bakım önerileri |
İncelemelerde belirlenen bulguların dijital ortamda kayıt altına alınarak raporlandığı belirtiliyor.
Özkök, elektrik tesisatında olağan dışı ısınma tespit edildiğinde ilgili noktaya dikkat çekildiğini, sorunların giderilmesine yönelik önerilerin de raporlarda yer aldığını ifade etti.
Ev Kiralarken Depozito Anlaşmazlıklarını Azaltabilir
Teknik konut incelemesinin yalnızca satın alma işlemlerinde değil, kiralama süreçlerinde de kullanılabileceği belirtiliyor.
Özellikle kiracı ile ev sahibi arasında yaşanan depozito anlaşmazlıklarında, konutun teslim anındaki durumu önem taşıyor.
Duvarlardaki mevcut hasarlar, nem problemleri, tesisat arızaları ve diğer teknik kusurların taşınmadan önce kayıt altına alınması, daha sonra ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda taraflara yardımcı olabilir.
Ancak teknik ekspertiz raporunun her anlaşmazlığı otomatik olarak çözeceği veya tek başına bağlayıcı hukuki sonuç doğuracağı söylenemez.
Raporun kira sözleşmesi, teslim tutanağı ve tarihli fotoğraflarla birlikte değerlendirilmesi daha sağlıklı bir kayıt oluşturabilir.
Kentsel Dönüşüm Sonrası Müteahhitten Ev Teslim Alanlar İçin de Kullanılabilecek
Yeni uygulamanın dikkat çekici kullanım alanlarından biri de kentsel dönüşüm projeleri.
Kentsel dönüşüm kapsamında eski konutunu yenileyen hak sahipleri, tamamlanan dairelerini müteahhit firmadan teslim alırken çeşitli teknik sorunlarla karşılaşabiliyor.
Özkök, konut ekspertizi sayesinde müteahhit tarafından taahhüt edilen işlerin uygulamadaki durumunun incelenebileceğini belirtti.
Bu incelemeler özellikle yalıtım, doğrama, tesisat ve görünür işçilik kusurlarının belirlenmesine yardımcı olabilir.
Bununla birlikte bir konutun sözleşmeye ve onaylı projeye tam uygunluğunun tespiti için ilgili belgelerin incelenmesi ve gerekli uzmanlık alanlarında ayrı teknik kontroller yapılması gerekebilir.
Ayrıca bu hizmet, binanın deprem dayanıklılığını ortaya koyan kapsamlı bir performans analizi yerine geçmiyor.
Konut Ekspertiz Ücreti Ne Kadar Olacak?
Hizmetin ücretlendirilmesine ilişkin çalışmaların devam ettiğini belirten Sinan Özkök, fiyatın ortalama konut satış bedelinin yüzde 1’inin altında olmasını öngördüklerini açıkladı.
Özkök’ün verdiği örneğe göre 4 milyon TL değerindeki bir konut için yüzde 1 oranı 40 bin TL’ye karşılık geliyor.
Buna göre söz konusu konutta teknik ekspertiz hizmetinin 40 bin TL’nin altında bir bedelle sunulması hedefleniyor.
Örnek Konut Değerlerine Göre Yüzde 1 Hesabı
| Konut Satış Değeri | Satış Bedelinin %1’i |
|---|---|
| 2.000.000 TL | 20.000 TL |
| 3.000.000 TL | 30.000 TL |
| 4.000.000 TL | 40.000 TL |
| 5.000.000 TL | 50.000 TL |
| 7.500.000 TL | 75.000 TL |
Önemli: Tablodaki tutarlar açıklanmış ekspertiz tarifesi değildir. Yalnızca şirket yetkilisinin belirttiği yüzde 1 eşiğinin matematiksel karşılığını göstermektedir.
Hizmetin kesin fiyatı, inceleme kapsamı ve farklı konut tipleri için uygulanacak ücretlerin netleşmesi bekleniyor.
Gayrimenkul Alım Satımında Teknik Şeffaflık Artabilir
Konut ekspertizi uygulamasının yaygınlaşması, gayrimenkul alım satım ve kiralama süreçlerinde teknik bilgilere erişimi artırabilir.
Satın alma öncesinde konutun fiziksel durumunun değerlendirilmesi, alıcıların gelecekte karşılaşabilecekleri bazı bakım ve onarım giderlerini daha sağlıklı hesaplamasına yardımcı olabilir.
Satıcılar açısından ise bağımsız ve kapsamı açıkça belirtilmiş teknik raporlar, taşınmazın mevcut durumunu belgelendirmek için kullanılabilir.
Gayrimenkul danışmanları da bu tür raporlardan yararlanarak alıcı ve kiracıların taşınmaz hakkında daha ayrıntılı bilgi edinmesini sağlayabilir.
Bununla birlikte teknik konut ekspertizi, taşınmazın piyasa değerini belirleyen gayrimenkul değerleme raporundan farklıdır. Yapının deprem performansını değerlendiren mühendislik incelemelerinin de yerine geçmez.
Türkiye’de konut alım ve kiralama işlemlerinde teknik inceleme hizmetlerinin gelişmesi, özellikle gizli kusurların belirlenmesi ve taşınmazın teslim anındaki durumunun belgelenmesi açısından yeni bir uygulama alanı oluşturabilir.