Kentsel dönüşümde riskli yapı tespitinin ardından başlayan müteahhit seçimi ve sözleşme süreci, maliklerin yeni taşınmazlarının geleceğini doğrudan belirliyor. Uzmanlar; dairenin metrekaresinden teslim tarihine, ek maliyetlerden müteahhide verilecek vekaletnameye kadar çok sayıda konunun sözleşmede açık şekilde düzenlenmemesinin ilerleyen aşamalarda ciddi hukuki ve mali sorunlara yol açabileceği konusunda uyarıyor.
Işık Üniversitesi’nden Prof. Dr. Suat Teker, kentsel dönüşümde yalnızca mevcut binanın deprem riskine odaklanılmasının yeterli olmadığını, yeni binanın hangi şartlarda ve hangi güvencelerle yapılacağının da en az riskli yapı tespiti kadar önemli olduğunu belirtiyor.
Kentsel dönüşüm sözleşmesinde özellikle dokuz başlık öne çıkıyor.
Riskli yapı tespitinden sonra ne oluyor?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreç, maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusuyla riskli yapı tespiti yapılmasıyla başlıyor.
Tespit, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlar tarafından gerçekleştiriliyor.
Hazırlanan rapor ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya yetkilendirilmiş belediye tarafından inceleniyor. Riskli yapı sonucu sisteme kaydediliyor ve tapuya işleniyor.
Riskli yapı tespitinin ilanının ardından maliklerin itiraz hakkı bulunuyor.
Kaynakta aktarılan sürece göre maliklerin, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gün içerisinde riskli yapı tespitine itiraz edebilmesi mümkün.
İtiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesi halinde riskli yapı tespiti kesinleşiyor. Tahliye ve yıkım için ise maliklere 90 günlük süre veriliyor.
Asıl kritik ekonomik ve hukuki süreç bundan sonra başlıyor: Yeni yapıyı hangi müteahhit, hangi maliyetle, ne kadar sürede ve hangi güvencelerle yapacak?
Kararlar salt çoğunlukla alınabiliyor
Riskli yapılarda maliklerin her konuda oybirliği sağlaması gerekmeyebiliyor.
Kaynakta yer alan değerlendirmeye göre oybirliğinin sağlanamadığı durumlarda kararların maliklerin arsa payları oranında salt çoğunluğuyla alınabilmesi mümkün.
Bu nedenle müteahhit seçimi ve sözleşme hükümleri yalnızca bireysel bir tercih değil, taşınmazdaki diğer hak sahiplerini de ilgilendiren önemli bir karar haline geliyor.
Prof. Dr. Suat Teker, müteahhit seçiminde yalnızca “Yeni dairem kaç metrekare olacak?” sorusuna odaklanılmaması gerektiğine dikkat çekiyor.
Çünkü sözleşme, maliklerin gelecekte sahip olacağı taşınmazların yanı sıra ekonomik haklarını da belirleyen uzun vadeli bir hukuki ve finansal anlaşma niteliğinde.
Risk 1: Yeni dairenin özelliklerinin belirsiz bırakılması
Sözleşmede yalnızca “Malike 3+1 daire verilecektir” yazılması yeterli güvence sağlamıyor.
Yeni yapılacak bağımsız bölümün;
net ve brüt metrekaresi, bulunduğu kat, cephesi, bağımsız bölüm numarası, balkon ve terasları, otopark hakkı ve varsa depo alanının açıkça tanımlanması gerekiyor.
Malike verilecek bağımsız bölümün mimari proje üzerinde işaretlenmesi ve bağımsız bölüm tablosunun sözleşmeye eklenmesi öneriliyor.
Böylece inşaat tamamlandığında “hangi daire kime ait olacak?” tartışmasının önüne geçilebiliyor.
Risk 2: Arsa payı ile ekonomik değerin aynı kabul edilmesi
Eski binadaki dairelerin birbirine eşit olması, yeni yapılacak bağımsız bölümlerin ekonomik değerlerinin de eşit olacağı anlamına gelmiyor.
Yeni projede kat, cephe, manzara, kullanım alanı, balkon, otopark ve bağımsız bölümün niteliği taşınmazın değerini değiştirebiliyor.
Özellikle projede ticari bağımsız bölümler bulunması durumunda ekonomik değer farkları daha da önemli hale gelebiliyor.
Bu nedenle paylaşımın yalnızca metrekare üzerinden değil, bağımsız bölümlerin ekonomik özellikleri dikkate alınarak düzenlenmesi gerekiyor.
Risk 3: İnşaat maliyetindeki artışın tamamen malike bırakılması
Kentsel dönüşüm sözleşmelerinin en kritik maddelerinden biri ek maliyetler.
Sözleşmede “inşaat maliyetlerindeki artışlar malikler tarafından karşılanır” gibi sınırı belli olmayan hükümler bulunması, başlangıçta ücretsiz veya belirli bir bedelle yapılacağı düşünülen projenin daha sonra ciddi ek ödeme gerektirmesine neden olabilir.
Bu nedenle ek maliyetin hangi durumda ortaya çıkabileceğinin, ne kadar olabileceğinin ve kim tarafından karşılanacağının önceden belirlenmesi gerekiyor.
Mümkünse malik açısından ek maliyet için bir üst sınır da sözleşmede açıkça tanımlanmalı.
Risk 4: Teslim tarihinin net olmaması
Sadece “inşaat 24 ayda tamamlanacaktır” şeklindeki genel bir hüküm de yeterli olmayabilir.
Uzman değerlendirmesine göre proje takviminin aşamalar halinde hazırlanması daha güvenli.
Yıkım, mimari proje onayı, yapı ruhsatı, inşaat başlangıcı, temel, kaba inşaat, ince işler, iskan ve anahtar teslim tarihleri ayrı ayrı tanımlanmalı.
Her aşama için süre belirlenmesi ve gecikme durumunda uygulanacak yaptırımın sözleşmeye yazılması öneriliyor.
Risk 5: Müteahhidin finansal gücünün araştırılmaması
Geçmişte başarılı projeler tamamlamış bir müteahhit olması, yeni projenin de mutlaka tamamlanacağı anlamına gelmiyor.
Bu nedenle yüklenicinin mali yapısının da incelenmesi gerekiyor.
Şirketin devam eden projeleri, borçluluk durumu, icra veya haciz kayıtları, geçmiş projelerdeki teslim performansı ve devam eden hukuki süreçleri araştırılabilecek başlıklar arasında bulunuyor.
Sözlü taahhüt yerine bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu veya gayrimenkul teminatı gibi güvence mekanizmalarının değerlendirilmesi öneriliyor.
Teminatın tutarı, süresi, hangi koşullarda kullanılabileceği ve lehtarının kim olduğu da sözleşmede açıkça belirtilmeli.
Risk 6: Müteahhide sınırsız vekaletname verilmesi
Kentsel dönüşüm işlemlerinin yürütülebilmesi için müteahhide çeşitli yetkiler verilmesi gerekebiliyor.
Ancak verilen vekaletnamenin her türlü işlemi kapsayan süresiz ve sınırsız bir belge haline gelmesi malik açısından risk oluşturabilir.
Vekaletnamenin hangi işlemler için ve ne kadar süreyle verildiğinin açıkça tanımlanması öneriliyor.
Özellikle taşınmazın satılması veya devredilmesi, ipotek kurulması, kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemleri ile üçüncü kişilerle yapılacak işlemlere ilişkin yetkilerin birbirinden ayrılması önem taşıyor.
Sözleşmenin feshedilmesi, iskan alınması veya anahtar tesliminin yapılması halinde vekaletnamenin durumunun ne olacağı da önceden düzenlenmeli.
Risk 7: Maliklerin ne kadar ödeme yapacağının belli olmaması
Devlet tarafından sağlanan kentsel dönüşüm desteklerine ek olarak maliklerin müteahhide ödeme yapması gereken projelerde ödeme planının ayrıntılı hazırlanması gerekiyor.
Yalnızca apartmanın veya sitenin toplam ödeyeceği rakamın sözleşmede bulunması yeterli görülmüyor.
Her malikin ne kadar ödeyeceği, ödemenin hangi tarihte ve hangi hesaba yapılacağı açıkça gösterilmeli.
Ödemelerin mümkün olduğunca inşaatın ilerleme seviyesine bağlanması öneriliyor.
Örneğin ruhsatın alınması, temel ve bodrumun tamamlanması, kaba inşaatın belirli seviyeye ulaşması, ince işlerin bitirilmesi ve iskan alınması ödeme aşamalarında kullanılabilir.
Aşamanın tamamlanıp tamamlanmadığının yalnızca müteahhidin beyanıyla belirlenmemesi; temsil heyeti ve gerektiğinde bağımsız teknik uzman tarafından doğrulanması da önemli bir güvence oluşturabilir.
Her malik için ayrı ödeme tablosu hazırlanmalı
Sözleşmenin ekinde “Malik Bazında Ödeme Tablosu” bulunması öneriliyor.
Tabloda en az şu bilgilerin yer alması gerekiyor:
| Bilgi | Sözleşmede bulunması gereken detay |
|---|---|
| Malik | Adı ve soyadı |
| Eski bağımsız bölüm | Daire/işyeri numarası |
| Yeni bağımsız bölüm | Yeni projedeki numarası |
| Arsa payı | Eski ve yeni durum |
| Toplam ödeme | Malikin ödeyeceği toplam bedel |
| Taksit | Taksit sayısı ve tutarı |
| Ödeme tarihi | Tarih veya inşaat aşaması |
| Ödeme koşulu | Hangi gerçekleşmeye bağlı olduğu |
Bu sistem özellikle çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu dönüşüm projelerinde ödeme kaynaklı uyuşmazlıkların azaltılmasına yardımcı olabilir.
Risk 8: Müteahhidin sözleşmeyi başka şirkete devretmesi
Maliklerin anlaşma yaptığı şirketin daha sonra sözleşmeyi başka bir firmaya devredebilmesi de önemli risklerden biri.
Projenin ekonomik veya fiili olarak başka bir şirkete geçmesi halinde maliklerin başlangıçta değerlendirdiği müteahhit profili tamamen değişebilir.
Bu nedenle sözleşmenin başka bir şirkete devri için maliklerin açık onayının aranması öneriliyor.
Alt yüklenici kullanılması halinde de ana müteahhidin maliklere karşı sorumluluğunun devam ettiğinin sözleşmede belirtilmesi önem taşıyor.
Risk 9: “Kaliteli malzeme kullanılacak” maddesi
Teknik şartnamenin genel ifadelerden oluşması teslim aşamasında ciddi uyuşmazlıklara neden olabilir.
“Birinci sınıf malzeme” veya “kaliteli malzeme kullanılacaktır” gibi ifadeler yerine kullanılacak ürünlerin teknik özelliklerinin ayrıntılı biçimde yazılması öneriliyor.
Asansör, jeneratör, ısıtma ve soğutma sistemleri, su ve ısı yalıtımı, pencere sistemleri, mutfak ve banyo ürünleri, zemin kaplamaları, elektrik ve mekanik tesisatlar, yangın güvenliği, dış cephe ve ortak alanların mümkün olduğunca marka, model veya teknik standartlarıyla tanımlanması gerekiyor.
Sadece sözleşme yetmiyor: 11 ek kritik önem taşıyor
Kentsel dönüşüm sözleşmesinin güvenliğini artıran unsurlardan biri de sözleşme ekleri.
Prof. Dr. Suat Teker’in değerlendirmesinde, ana sözleşmeyle birlikte ayrıntılı teknik ve hukuki eklerin hazırlanmasının önemi vurgulanıyor.
Önerilen sözleşme dosyasında 11 temel ek bulunuyor:
| Ek | Belge |
|---|---|
| Ek 1 | Vaziyet planı ve arsa yerleşim planı |
| Ek 2 | Mimari proje ve kat planları |
| Ek 3 | Otopark planı |
| Ek 4 | Teknik şartname ve malzeme tablosu |
| Ek 5 | Malik bazında ödeme tablosu |
| Ek 6 | Temsil heyeti listesi |
| Ek 7 | Sözleşmeyi imzalamaya yetkili malik listesi |
| Ek 8 | Vekaletname |
| Ek 9 | Teminat belgeleri |
| Ek 10 | İnşaat ve teslim takvimi |
| Ek 11 | Anahtar teslim, geçici kabul ve kesin kabul tutanağı |
Otoparkın hangi daireye ait olduğu bile yazılmalı
Sözleşme ekindeki vaziyet planında yeni yapının arsadaki konumu, bina girişleri, bahçe ve ortak alanlar, açık otoparklar, araç giriş-çıkışları, yangın ulaşım yolları ve peyzaj alanlarının gösterilmesi öneriliyor.
Mimari proje ekinde ise bodrum, zemin ve normal kat planlarıyla birlikte bağımsız bölümlerin net ve brüt alanları, balkon, teras ve depo bilgileri bulunmalı.
Otopark konusunda da “yeterli sayıda otopark yapılacaktır” gibi genel bir ifade yerine mümkünse her bağımsız bölümün kullanacağı otopark yerinin projede gösterilmesi öneriliyor.
Elektrikli araç şarj istasyonlarının bulunup bulunmayacağı ve otoparkların kullanım şekli de bu aşamada belirlenebilir.
Teknik şartname sözleşmenin en ayrıntılı bölümlerinden biri olmalı
Teknik şartname ve malzeme tablosunda binanın temelinden ortak alanlarına kadar kullanılacak sistemlerin tanımlanması öneriliyor.
Beton sınıfı, donatı çeliği, ısı ve su yalıtımı, dış cephe, çatı, pencere ve kapılar, asansörler, jeneratör, ısıtma-soğutma sistemleri, sıhhi tesisat, elektrik tesisatı, yangın sistemi, mutfak ve banyolar, zemin kaplamaları, peyzaj ve güvenlik sistemleri bu kapsamda değerlendiriliyor.
Kullanılacak ürünlerin mümkün olduğunca marka, model ve teknik standartlarının tablo halinde sözleşmeye eklenmesi, teslim sırasında yapılacak uygunluk kontrolünü de kolaylaştırabilir.
Teminat belgesi de sözleşmenin ekinde bulunmalı
Müteahhit tarafından bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu veya gayrimenkul teminatı sunuluyorsa yalnızca sözleşmede bu güvenceden bahsedilmesi yeterli görülmüyor.
Teminat belgesinin kendisinin de sözleşme ekine konulması öneriliyor.
Teminatın tutarı, geçerlilik süresi, lehtarı ve hangi koşullarda nakde çevrilebileceğinin açıkça belirlenmesi gerekiyor.
İnşaat takvimi aşama aşama hazırlanmalı
Sözleşmeye eklenecek inşaat ve teslim takviminin yalnızca başlangıç ve bitiş tarihinden oluşmaması gerekiyor.
Yıkım, hafriyat, temel, bodrum, kaba inşaat, çatı, cephe, mekanik ve elektrik tesisatı, ince işler, geçici kabul, eksiklerin tamamlanması, iskan ve kesin teslim için ayrı sürelerin belirlenmesi öneriliyor.
Gecikme halinde uygulanacak cezai şartların da aynı takvimde tanımlanması maliklerin elini güçlendirebilir.
Anahtar tesliminde de tutanak hazırlanmalı
Kentsel dönüşüm projesinin tamamlanması sözleşme sürecinin bittiği anlamına gelmiyor.
Yeni bağımsız bölümlerin tesliminden önce daireler ve ortak alanların kontrol edilmesi, teknik şartnameye uygunluğun incelenmesi ve eksik veya kusurlu imalatların kayıt altına alınması gerekiyor.
İskan belgesi, asansör belgeleri, yangın sistemi, elektrik ve mekanik sistemler, otopark ve peyzaj gibi unsurların kontrol edilerek teslim tutanağı hazırlanması öneriliyor.
Eksikliklerin hangi sürede giderileceğinin de tutanakta belirtilmesi önem taşıyor.
Kentsel dönüşümde ikinci risk: Sözleşme
Kentsel dönüşümün ilk amacı depreme karşı risk taşıyan yapı stokunun güvenli hale getirilmesi olsa da malik açısından süreç yalnızca binanın yıkılması ve yeniden yapılmasından ibaret değil.
Yeni bağımsız bölümün niteliği, müteahhidin finansal yeterliliği, ek maliyetler, teslim süresi, teminatlar ve verilen yetkiler doğrudan malikin gelecekteki ekonomik haklarını etkiliyor.
Bu nedenle riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin ardından müteahhitle yapılacak sözleşmenin teknik, hukuki ve finansal açıdan ayrıntılı biçimde değerlendirilmesi önem taşıyor.
Kentsel dönüşümde eski binanın fiziksel riskinden kurtulmaya çalışırken, eksik hazırlanmış bir sözleşmenin yeni bir mali ve hukuki riske dönüşmemesi gerekiyor.