Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmelerinde erken tahliye halinde uygulanacak “makul süre tazminatı” açısından dikkat çeken bir karara imza attı. Beş yıllık sözleşme sona ermeden ve sözleşmede kararlaştırılan 6 aylık fesih ihbar süresine uymadan taşınmazı boşaltan kiracıyla ilgili davada Yargıtay, 6 aylık sürenin makul süre olarak dikkate alınması gerektiğine hükmetti. Böylece ilk derece mahkemesinin bir aylık kira bedeli üzerinden verdiği karar bozuldu.
Kira sözleşmesini süresinden önce sona erdiren kiracıların hangi süreye kadar kira bedelinden sorumlu tutulabileceğine ilişkin önemli bir Yargıtay kararı gündeme geldi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2 Haziran 2026 tarihli kararına konu uyuşmazlık, bir lojistik deponun sözleşme süresi dolmadan tahliye edilmesinden kaynaklandı.
Dairenin değerlendirmesinde özellikle kira sözleşmesine tarafların açık iradesiyle konulan 6 aylık fesih ihbar süresi belirleyici oldu.
Kira Sözleşmesine 6 Aylık Bildirim Şartı Konuldu
Uyuşmazlığa konu kira sözleşmesi 2 Temmuz 2011 tarihinde başladı ve 5 yıllık olarak düzenlendi.
Sözleşmeye göre kiracı, taşınmazı boşaltmak ve sözleşmeyi sona erdirmek istemesi halinde 6 ay önceden bildirimde bulunacaktı.
Ayrıca sözleşmede bildirimin 6 aydan daha kısa süre önce yapılması durumunda tahliyeden sonraki bir aylık kira bedelinin de ödenmesine ilişkin hüküm bulunuyordu.
Ancak kiracı, sözleşme süresi henüz sona ermeden Ocak 2016’da taşınmazı tahliye etti.
Kiraya veren ise gerekli bildirimin yapılmadığını ileri sürerek uğradığı kira kaybının tazmin edilmesini talep etti.
Ev Sahibi Tazminat İçin Mahkemeye Başvurdu
Taşınmazın erken tahliye edilmesi nedeniyle zarara uğradığını ileri süren mülk sahibi, Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açtı.
Davacı başlangıçta 5 bin dolar üzerinden belirsiz alacak davası açarken, yargılama devam ederken talebini 805 bin dolara yükseltti.
Kiracı taraf ise tahliyenin tarafların karşılıklı anlaşmasıyla gerçekleştirildiğini savunarak davanın reddini talep etti.
Uyuşmazlığın merkezinde ise erken tahliye nedeniyle kiracının ne kadar süre daha kira bedelinden sorumlu tutulabileceği yer aldı.
İlk Mahkeme 1 Aylık Kira Bedeline Hükmetti
İlk derece mahkemesi, söz konusu lojistik deponun aynı koşullarla yeniden kiraya verilebilmesi için bir aylık sürenin makul olduğuna karar verdi.
Taşınmazın son aylık kira bedelinin 140 bin 630 dolar olduğu belirtildi.
Mahkeme bu nedenle kiraya verenin bir aylık kira gelirinden mahrum kaldığını kabul ederek kiracının 140 bin 630 dolar makul süre tazminatı ödemesine hükmetti.
Tarafların karara karşı yaptığı istinaf başvuruları da Bölge Adliye Mahkemesi tarafından esastan reddedildi.
Dosya bunun üzerine Yargıtay’a taşındı.
Yargıtay: Sözleşmedeki 6 Aylık Süre Esas Alınmalı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise ilk derece mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesinden farklı bir değerlendirme yaptı.
Daire, kiracının sözleşmede belirlenen fesih ihbar süresine uygun bildirimde bulunmadan taşınmazı tahliye ettiğine dikkat çekti.
Yargıtay, erken tahliye durumunda kiraya verenin zararının esas olarak taşınmazın aynı şartlarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre içerisindeki kira kaybıyla sınırlı olduğunu belirtirken, somut olayda tarafların sözleşmede 6 aylık fesih ihbar süresini açıkça kararlaştırmış olmasını dikkate aldı.
Buna göre 6 aylık sürenin makul süre olarak kabul edilmesi gerektiği sonucuna varıldı.
1 Ay Yerine 6 Aylık Kira Bedeli
Kararın mali sonucu da oldukça dikkat çekici.
İlk derece mahkemesi bir aylık kira bedeli olan 140 bin 630 dolar üzerinden tazminata hükmetmişti.
Yargıtay’ın esas alınması gerektiğini belirttiği 6 aylık dönem üzerinden basit hesaplama yapıldığında tutar:
140.630 dolar × 6 ay = 843.780 dolar
seviyesine ulaşıyor.
Ancak bu rakam, aylık kira bedelinin altı ile çarpılmasıyla elde edilen matematiksel tutardır. Nihai hükmedilecek alacak; dava talebi, usul hükümleri ve yeniden yapılacak yargılamadaki değerlendirmelere bağlı olacağından, Yargıtay’ın doğrudan 843 bin 780 dolar ödenmesine hükmettiği şeklinde yorumlanmamalı.
Bölge Adliye Mahkemesi Kararı Kaldırıldı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yalnızca bir aylık kira bedelinin esas alınmasını doğru bulmadı.
Daire, Bölge Adliye Mahkemesi kararının ortadan kaldırılmasına ve Sulh Hukuk Mahkemesinin hükmünün bozulmasına oy birliğiyle karar verdi.
Karar 2 Haziran 2026 tarihinde verildi.
Böylece uyuşmazlıkta kiracının erken tahliye nedeniyle sorumluluğunun hesaplanmasında sözleşmede açıkça belirlenen 6 aylık fesih ihbar süresinin dikkate alınması gerektiği ortaya konuldu.
Karar Bütün Kiracılar İçin Otomatik 6 Ay Anlamına Gelmiyor
Kararın en önemli noktalarından biri de kapsamı.
Yargıtay’ın değerlendirmesi, “Evini erken boşaltan her kiracı otomatik olarak 6 aylık kira öder” şeklinde yorumlanmamalı.
Somut olayda belirleyici olan, tarafların kira sözleşmesinde açıkça 6 aylık fesih ihbar süresi kararlaştırmış olması.
Dolayısıyla erken tahliye uyuşmazlıklarında kira sözleşmesindeki hükümler, tahliyenin nasıl gerçekleştiği, bildirim yapılıp yapılmadığı ve taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre gibi unsurlar önem taşıyor.
Ayrıca karara konu taşınmazın bir lojistik depo olduğu da göz önünde bulundurulmalı. Bu nedenle kararın her konut kira sözleşmesine koşulsuz ve aynı şekilde uygulanacağı sonucu çıkarılmamalı.
Kira Sözleşmesindeki Fesih Maddeleri Daha da Önem Kazandı
Karar, özellikle uzun süreli kira sözleşmelerindeki erken çıkış hükümlerinin önemini yeniden gündeme getiriyor.
Kiracının sözleşme süresi dolmadan taşınmazı tahliye etmeyi planlaması halinde sözleşmede bulunan ihbar sürelerini ve erken fesih hükümlerini dikkate alması gerekiyor.
Kiraya veren açısından ise yalnızca taşınmazın boşaltılması değil, yeniden kiraya verilebileceği dönem içerisinde ortaya çıkan kira kaybı uyuşmazlığın temel unsurlarından biri olabiliyor.
Yargıtay’ın 2 Haziran 2026 tarihli kararı da somut olay özelinde, tarafların sözleşmeyle belirlediği 6 aylık fesih ihbar süresinin makul süre tazminatının hesabında dikkate alınabileceğini ortaya koyması bakımından önem taşıyor.