sahibinden.com ve BETAM işbirliğiyle hazırlanan Eylül 2026 “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporu, konut fiyatlarında nominal artış sürmesine rağmen enflasyondan arındırılmış değerlerde gerilemenin devam ettiğini ortaya koydu. Ağustosta satılık konutların reel fiyatları Türkiye genelinde yıllık yüzde 8,4 düşerken, İzmir’de kayıp yüzde 9,8’e ulaştı. Ortalama satılık konut ilan fiyatı ise Türkiye genelinde metrekare başına 45 bin 792 TL oldu.
Konut piyasasında ilan fiyatları TL bazında yükselmeye devam ederken, yüksek enflasyon fiyat hareketlerinin reel görünümünü değiştirmeyi sürdürüyor.
sahibinden.com ile BETAM işbirliğinde hazırlanan sahibindex raporunun Eylül 2026 sonuçlarına göre, ağustos ayında satılık konutların enflasyondan arındırılmış fiyatlarında hem yıllık hem de aylık bazda gerileme görüldü.
Türkiye genelinde reel satılık konut fiyatları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 8,4, bir önceki aya göre ise yüzde 0,3 düştü.
Reel Konut Fiyatlarında En Büyük Düşüş İzmir’de
Üç büyükşehir incelendiğinde reel fiyatların tamamında yıllık düşüş yaşandı.
| Bölge | Yıllık reel değişim | Reel fiyat endeksi | Ortalama ilan m² fiyatı |
|---|---|---|---|
| Türkiye | -%8,4 | 141,8 | 45.792 TL |
| İstanbul | -%5,2 | 145,4 | 66.228 TL |
| Ankara | -%2,9 | 182,3 | 39.636 TL |
| İzmir | -%9,8 | 149,8 | 53.750 TL |
İzmir yüzde 9,8 ile üç büyükşehir arasında yıllık reel fiyat kaybının en yüksek olduğu kent olurken, Ankara’daki düşüş yüzde 2,9 ile daha sınırlı kaldı.
Buradaki düşüş konutların TL cinsinden ucuzladığı anlamına gelmiyor. Veriler, nominal fiyat artışının enflasyonun gerisinde kalması nedeniyle reel değer kaybına işaret ediyor.
Konut Fiyatları TL Bazında Artmaya Devam Ediyor
Reel fiyatlardaki düşüşe karşılık cari, yani enflasyondan arındırılmamış ilan fiyatlarında yıllık yükseliş devam etti.
Türkiye genelinde cari konut fiyatlarının yıllık artışı yüzde 20,4 olarak hesaplandı.
İstanbul’da yıllık nominal artış yüzde 24,7, Ankara’da yüzde 27,7 ve İzmir’de yüzde 18,6 oldu.
Böylece üç büyükşehir içerisinde cari fiyatların en hızlı yükseldiği kent Ankara, reel kaybın en yüksek olduğu kent ise İzmir oldu.
İstanbul’da Ortalama İlan Fiyatı Metrekarede 66 Bin TL’yi Aştı
Rapora göre satılık konut ilanlarında Türkiye genelindeki ortalama metrekare fiyatı 45 bin 792 TL seviyesine ulaştı.
İstanbul’da ortalama 66 bin 228 TL ile üç büyükşehir içerisindeki en yüksek seviye görülürken, İzmir’de 53 bin 750 TL, Ankara’da ise 39 bin 636 TL olarak hesaplandı.
Bu rakamların gerçekleşmiş konut satış fiyatları değil, sahibinden.com üzerindeki ilanlarda talep edilen ortalama metrekare fiyatlarını yansıttığını dikkate almak gerekiyor.
Konut Talebi Aylık Yüzde 11,5 Arttı
Satılık konut talep endeksi ağustos ayında bir önceki aya göre yüzde 11,5 yükseldi.
Ancak yıllık karşılaştırmada talep endeksi geçen yılın aynı ayına göre yüzde 7,5 daha düşük seviyede kaldı.
Dolayısıyla aylık bazdaki güçlü artışa rağmen talep göstergesi henüz geçen yılın ağustos seviyesinin üzerine çıkmış değil.
Satılık Konut İlanlarının Kapanma Süresi Uzadı
Piyasanın ne kadar hızlı hareket ettiğini izlemek için kullanılan göstergelerden biri olan kapatılan ilan yaşı da ağustos ayında yükseldi.
Türkiye genelinde satılık konutlarda kapatılan ilanların ortalama yaşı 54,2 güne çıktı.
İstanbul’da 52,9 gün, Ankara’da 45,4 gün ve İzmir’de 63,4 gün olarak ölçüldü.
Özellikle İzmir’deki 63,4 günlük süre, üç büyükşehir içerisinde satılık ilanların piyasada daha uzun kaldığını gösteriyor.
Ancak kapatılan bir ilanın mutlaka satışla sonuçlandığı anlamına gelmediğini de belirtmek gerekiyor. İlanın yayından kaldırılmasının farklı nedenleri bulunabiliyor.
Kiralarda da Türkiye Genelinde Reel Düşüş Var
Rapordaki dikkat çekici sonuçlardan biri de kiralık konut piyasasında ortaya çıktı.
Türkiye genelinde ortalama cari kira metrekare fiyatındaki aylık artış yüzde 1,1 olurken, aynı dönemde aylık enflasyon yüzde 1,8 olarak gerçekleşti.
Bunun sonucunda reel kira fiyat endeksi 170 puana geriledi.
Yıllık bazda Türkiye genelindeki reel kira fiyatlarında yüzde 6,6 düşüş hesaplandı.
Ancak büyükşehirlerde farklı bir tablo ortaya çıktı.
İstanbul’da reel kiralar yıllık yüzde 5,8 artarken, Ankara’da yüzde 8 ve İzmir’de yüzde 10,5 geriledi.
Bu sonuç, Türkiye genelindeki reel kira düşüşüne rağmen İstanbul’da yeni kiraya sunulan konutların ilan fiyatlarının enflasyonun üzerinde arttığını gösteriyor.
Kiralık Konutta Metrekare 297 TL’yi Aştı
Ağustos ayında ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatları şöyle gerçekleşti:
Türkiye: 297,4 TL
İstanbul: 463,9 TL
Ankara: 300 TL
İzmir: 333,3 TL
İstanbul böylece hem satılık hem de kiralık konut ilanlarında üç büyükşehir arasındaki en yüksek ortalama metrekare fiyatına sahip oldu.
Kiralık konut talep endeksi ise temmuz ayında ulaştığı zirvenin ardından ağustosta aylık yüzde 4,1 geriledi. Buna karşılık endeks geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 6,7 daha yüksek seviyede kaldı.
Kiralık İlanlar Satılık Konutlardan Daha Hızlı Kapanıyor
Kiralık konutlarda kapatılan ilan yaşı Türkiye genelinde bir önceki aya göre 0,4 gün azalarak 27,2 güne geriledi.
İstanbul’da bu süre 22,6 gün, Ankara’da 24,3 gün ve İzmir’de 37,2 gün olarak hesaplandı.
Satılık konutlarda Türkiye genelindeki 54,2 günlük kapatılan ilan yaşıyla karşılaştırıldığında, kiralık ilanların çok daha kısa süre piyasada kaldığı görülüyor.
Bu gösterge tek başına gerçekleşmiş işlem sayısını ifade etmese de kiralık ve satılık ilan piyasalarının hareket hızındaki farklılığa ilişkin önemli bir veri sunuyor.
BETAM ve Resmi Kira Verileri Neden Farklı Çıkabiliyor?
Raporun özellikle dikkat çektiği konulardan biri, BETAM tarafından hazırlanan kira endeksi ile resmi kira göstergelerinin aynı şeyi ölçmemesi.
BETAM’ın sahibinden.com verilerine dayanan kira endeksi, yeni kiraya verilmek üzere ilana çıkarılan konutların talep edilen kira fiyatlarındaki değişimi takip ediyor.
Ancak ilandaki konutun gerçekten kiralanıp kiralanmadığı veya kiralandıysa sözleşmenin hangi fiyat üzerinden yapıldığı bilinmiyor.
TÜİK’in TÜFE kapsamında izlediği kira fiyatları ise mevcut kiracıların aynı konutta oturmaya devam ederken karşılaştıkları kira fiyatı değişimini yansıtıyor.
Dolayısıyla iki veri setinin farklı sonuçlar üretmesi bir çelişki olarak değerlendirilmemeli. Biri ağırlıklı olarak yeni kiracıların karşılaştığı ilan piyasasını, diğeri mevcut kira ilişkilerindeki fiyat değişimini izliyor.
Konut Piyasasında İki Farklı Fiyat Hikâyesi
Eylül sahibindex raporunun ortaya koyduğu tablo, konut piyasasında nominal ve reel fiyat hareketlerini birbirinden ayırmanın önemini gösteriyor.
Türkiye genelinde satılık konutların cari ilan fiyatları yıllık yüzde 20,4 yükselirken, aynı dönemde reel fiyatların yüzde 8,4 gerilemesi, konutun TL bazında değer kazanmaya devam etmesine rağmen fiyat artışının enflasyonu yakalayamadığını ortaya koyuyor.
Kiralık tarafta ise İstanbul diğer şehirlerden ayrışıyor. Türkiye genelinde reel kiralar yüzde 6,6 gerilerken İstanbul’da yüzde 5,8 yükselmesi, büyükşehirdeki kiralık konut piyasasında farklı bir fiyat dinamiğinin sürdüğüne işaret ediyor.
Bununla birlikte rapordaki fiyatların büyük ölçüde ilan verilerine dayandığı unutulmamalı. İlan fiyatı ile gerçekleşen satış veya kira sözleşmesi bedeli arasında farklılık oluşabileceğinden, veriler piyasanın fiyat beklentisini ve ilan eğilimlerini okumak açısından değerlendirilmelidir.