Konut satışlarında ev sahibi ve kiracıyı yakından ilgilendiren önemli bir Yargıtay kararı çıktı. Kirası peşin ödenmiş bir konutun satılması halinde, satış tarihinden sonraki döneme karşılık gelen kira bedelinin yeni ev sahibine ait olduğuna hükmedildi. Karara göre eski ev sahibi, peşin tahsil ettiği kiranın satış sonrasına denk gelen bölümünü yeni malike vermekle yükümlü olacak.
Ankara’da yaşanan uyuşmazlık üzerine verilen karar, özellikle aylık veya daha uzun dönemler için kirasını peşin tahsil eden ev sahipleri açısından dikkat çekici sonuçlar doğuruyor.
Ev satıldı, peşin ödenen kira tartışma konusu oldu
Yargıtay kararına konu olan olay Ankara’da yaşandı. Y.Ö., B.K.’ye ait olan ve içerisinde kiracı bulunan konutu 18 Aralık 2023 tarihinde satın aldı.
Kiracı ise 15 Aralık 2023 ile 14 Ocak 2024 arasındaki döneme ait kira bedelini, konut henüz satılmadan önce eski ev sahibi B.K.’ye ödemişti.
Yeni malik Y.Ö., taşınmazı satın aldıktan sonra kira bedelini kiracıdan talep etti. Ancak kiracı, söz konusu dönemin kirasını eski ev sahibine peşin olarak ödediğini bildirdi.
Bunun üzerine yeni ev sahibi, satış tarihinden sonraki döneme karşılık gelen kira bedelini eski malikten istedi. Eski ev sahibinin ödemeyi kabul etmemesi üzerine uyuşmazlık mahkemeye taşındı.
Yerel mahkeme eski ev sahibini haklı buldu
Davayı inceleyen Ankara 14. Asliye Hukuk Mahkemesi, taşınmazın satışı sırasında söz konusu kira bedelini alma hakkının eski ev sahibine ait olduğu gerekçesiyle yeni malikin açtığı davayı reddetti.
Ancak süreç bu kararla sona ermedi.
Adalet Bakanlığı, yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı değerlendirerek kanun yararına bozma talebinde bulundu.
Dosyanın temyiz incelemesini gerçekleştiren Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise yerel mahkemenin yaklaşımını doğru bulmadı ve kararı sonuca etkili olmamak üzere bozdu.
Yargıtay: Satış tarihinden itibaren kira yeni ev sahibine ait
Yargıtay kararının temelini, taşınmazın mülkiyetinin el değiştirdiği tarih oluşturdu.
Daire, kiracının 15 Aralık 2023-14 Ocak 2024 döneminin kirasını eski malik B.K.’ye ödediğini ancak taşınmazın 18 Aralık 2023 tarihinde Y.Ö. tarafından satın alındığını dikkate aldı.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında yeni malikin, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğine dikkat çekildi.
Yargıtay kararında, yeni malikin 18 Aralık itibarıyla kira bedelini tahsil etme yetkisine sahip olduğu belirtilerek, eski ev sahibinin peşin aldığı kiranın satış tarihinden sonraki döneme karşılık gelen kısmını yeni malike iade etmesi gerektiğine hükmedildi.
Peşin ödenen kiranın tamamı eski ev sahibinde kalamayacak
Kararın uygulamadaki en önemli sonucu burada ortaya çıkıyor.
Bir kiracı aylık kirasını peşin ödemiş ve konut kira döneminin ortasında satılmışsa, eski ev sahibi tahsil ettiği kira bedelinin tamamını kendisinde tutamayacak.
Yargıtay’ın yaklaşımına göre kira geliri, mülkiyetin devredildiği tarihe göre eski ve yeni malik arasında paylaştırılacak.
Somut davadaki tarihler üzerinden tablo şöyle oluşuyor:
| Tarih / Dönem | Durum |
|---|---|
| 15 Aralık 2023 | Yeni kira dönemi başladı |
| 15 Aralık-17 Aralık | Konut eski malike ait |
| 18 Aralık 2023 | Konut yeni malik Y.Ö.’ye geçti |
| 18 Aralık-14 Ocak | Yeni malikin kira hakkının bulunduğu dönem |
| Kiranın ilk ödendiği kişi | Eski malik B.K. |
| Yargıtay’ın kararı | Satış sonrasına denk gelen kira yeni malike ödenmeli |
Böylece peşin tahsil edilmiş olması, satış tarihinden sonraki kira gelirinin eski malike ait olduğu anlamına gelmiyor.
Kiracı aynı kirayı ikinci kez ödemek zorunda mı?
Kararın dikkat çeken bir başka yönü de kiracının konumu.
Somut olayda kiracı, ilgili dönemin kira bedelini zaten eski ev sahibine ödemiş durumda. Uyuşmazlık da esas olarak kiracı ile yeni malik arasında değil, eski malik ile yeni malik arasında ortaya çıkıyor.
Yargıtay, peşin kira bedelini tahsil etmiş olan eski kiraya verenin, satış tarihinden sonraki döneme karşılık gelen kısmı yeni malike vermesi gerektiğini belirtiyor.
Bu yönüyle karar, kiracının daha önce ödediği aynı dönem kirasının tamamını yeniden ödemesinden ziyade, mülkiyet değişiminden sonra kira gelirinin eski ve yeni malik arasında nasıl paylaşılacağına açıklık getiriyor.
Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı oluyor
Kararın hukuki dayanağında Türk Borçlar Kanunu’nun kiralananın el değiştirmesine ilişkin düzenlemesi bulunuyor.
Kiralık bir taşınmaz satıldığında mevcut kira sözleşmesi kendiliğinden ortadan kalkmıyor. Yeni malik, mülkiyeti edindiği tarihten itibaren kira ilişkisinin tarafı haline geliyor.
Dolayısıyla konutun satıldığı tarihten sonraki kira gelirleri bakımından yeni malikin hakkı doğuyor.
Bu durum özellikle kiranın üç aylık, altı aylık veya yıllık peşin ödendiği sözleşmelerde çok daha önemli hale gelebilir. Çünkü satıştan önce eski ev sahibine uzun bir dönemin kirası ödenmiş olsa dahi, satıştan sonraki döneme karşılık gelen tutarın kime ait olacağı mülkiyetin devir tarihi dikkate alınarak değerlendirilecek.
Yıllık kirasını peşin alan ev sahipleri açısından kritik
Yargıtay’ın kararı aylık kira ödemelerinin yanı sıra uzun dönemli peşin kira tahsilatları açısından da önem taşıyor.
Örneğin bir ev sahibi kiracısından bir yıllık kira bedelini peşin aldıktan birkaç ay sonra taşınmazı satarsa, satış sonrasındaki döneme ait kira gelirinin tamamının eski malikte kalması söz konusu olmayabilecek.
Kararın ortaya koyduğu yaklaşım, “Kira peşin ödendiği için tamamı eski ev sahibine aittir” düşüncesinin tek başına yeterli olmadığını gösteriyor.
Bu nedenle kiracılı bir taşınmazın satışında tarafların tapu devrinin yanı sıra kira sözleşmesini, kira ödeme dönemini ve peşin tahsil edilmiş bedelleri de hesaba katması gerekiyor.
Kiracılı ev satışlarında kira hesabı önem kazanıyor
Karar, kiracılı gayrimenkul satışlarında tarafların satış öncesinde kira hesabını açık şekilde yapmasının önemini de ortaya koyuyor.
Özellikle satış işlemi bir kira döneminin ortasında gerçekleştiriliyorsa, eski malik tarafından peşin tahsil edilmiş kira bedelinin hangi tarihe kadar kendisine ait olduğu ve satış tarihinden sonraki bölümün nasıl aktarılacağı satış sırasında netleştirilebilir.
Böylece hem yeni ev sahibinin kira gelirine ilişkin hakkı korunabilir hem de kiracının aynı dönem için ikinci kez ödeme yapmasının önüne geçilebilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin kararı, mülkiyetin devredildiği tarihin kira gelirinin kime ait olduğunun belirlenmesinde kritik olduğunu bir kez daha ortaya koydu.