Türkiye genelinde temmuz ayında 16 bin 733 iş yeri satışı kayda geçti. Bu sayı, Temmuz 2025’teki 17 bin 441 işleme göre yüzde 4,1 gerilemeye işaret ediyor. Toplamdaki düşüşün kaynağı ikinci el pazar oldu: İkinci el satışlar yüzde 12,2 azalarak 10 bin 956’ya indi. Buna karşılık ilk el satışlar yüzde 16,4 artışla 5 bin 777’ye yükseldi. Böylece yeni iş yeri stokunun toplam satış içindeki payı yaklaşık yüzde 34,5’e çıktı; geçen yılın aynı ayında bu oran yaklaşık yüzde 28,4 düzeyindeydi. Bu değişim, toplam hacim daralırken geliştiriciden yapılan alımların göreli ağırlığının arttığını gösteriyor.
Finansman kanalı hareketlendi
Satış şekline göre ayrımda ipotekli iş yeri işlemleri temmuzda yüzde 57,6 artarak 695’e çıktı. Diğer satışlar ise yüzde 5,7 düşüşle 16 bin 38 oldu. İpotekli işlemlerin toplam içindeki payı hâlâ yaklaşık yüzde 4,2 ile sınırlı; dolayısıyla güçlü yıllık artış, pazarın bütünüyle krediye döndüğü anlamına gelmiyor. Ancak finansman maliyetlerinin yüksek seyrettiği bir dönemde ipotekli işlemlerin artması, krediye erişebilen alıcıların yeniden devreye girdiğini düşündürüyor. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış seride ilk el satışlar hazirana göre yüzde 8,2 artarken ikinci el satışlar yüzde 3,1 geriledi. Aylık yön de yıllık ayrışmayı destekliyor.
Ticari gayrimenkul piyasasına yansıması
Ocak-temmuz döneminde toplam iş yeri satışı yüzde 5,1 azalarak 102 bin 261 oldu. Bununla birlikte ilk el satışlar yedi ayda yüzde 2,4 artarken ikinci el satışlar yüzde 7,9 düştü; ipotekli satışlardaki artış ise yüzde 65,2’ye ulaştı. Değerleme ve fiyatlama açısından bu tablo tek bir ulusal yön yerine segment ayrışmasına işaret ediyor. Yeni projelerde teslim, ruhsat ve finansman koşulları talebi desteklerken ikinci el stokta fiyat beklentisi ile alım gücü arasındaki mesafe işlem hızını sınırlıyor olabilir. Verinin il ve kullanım türü kırılımı açıklanmadığından mağaza, ofis, depo ve küçük atölye pazarlarının aynı hızla hareket ettiği varsayılamaz. Ayrıca satış adedi işlem bedelini göstermediği için hacim artışı ya da düşüşü konusunda tek başına sonuç üretmez. Bölgesel emsal çalışmasında gerçekleşen bedel, metrekare, boşluk süresi ve kira getirisiyle birlikte okunması gerekir. Bir sonraki bültende ilk el artışının sürüp sürmediği ve ipotekli payın toplam içindeki ağırlığı, pazarın kalıcı bir finansman dönüşümü yaşayıp yaşamadığını gösterecek.
Bölgesel veri ihtiyacı
Ulusal seri, işlemlerin hangi şehir ve alt pazarda yoğunlaştığını göstermiyor. Ankara ve İstanbul ofis piyasalarında alt bölge bazlı işlem süresi, gerçekleşen metrekare bedeli ve boşluk oranı ayrıca izlenmeli. Böylece ilk el artışının yerel bir arz etkisi mi, daha geniş bir talep değişimi mi olduğu ayrıştırılabilir.
Karar kutuları
| Ne değişti? Toplam satış gerilerken ilk el ve ipotekli işlemler belirgin biçimde arttı. |
Neden önemli? Yeni stok ile ikinci el stokun talep ve fiyatlama dinamikleri ayrışıyor. |
| Yatırımcı için sonuç Ulusal toplam yerine proje yaşı, teslim durumu ve finansman yapısı daha belirleyici hale geliyor. |
Bundan sonra ne izlenecek? Eylül bülteninde ilk el ivmesi ve ipotekli satış payının sürekliliği. |
Ticari gayrimenkule etkisi
Yeni iş yeri geliştirmelerinde satış emilimi görece güçlenirken ikinci el stokta fiyatlama ve likidite riski öne çıkıyor. İpotekli işlemlerdeki artış finansman kanalının açıldığını gösterse de toplam payının düşük olması nedeniyle genelleme için erken.