Haziran 2026’da AVM Metrekare Verimlilik Endeksi yıllık yüzde 20,9 artarak 5.249 puana yükseldi. Aynı dönemde yıllık enflasyonun yüzde 32,11 düzeyinde bulunması, ciro artışının reel olarak negatif kaldığını gösteriyor. Basit oranla hesaplandığında metrekare başına cirodaki reel gerileme yaklaşık yüzde 8,5. Bu hesap TicariGM360’ın AYD ve enflasyon verilerinden yaptığı çıkarımdır.
Kiracı cirosu ile kira aynı hızda gitmiyor
Nominal ciro artışı kiracının ödeme gücünün aynı ölçüde yükseldiği anlamına gelmez. Personel, enerji, ürün ve finansman giderleri marjı daraltabilir. AVM sahiplerinin sabit kira, ciro kirası, ortak gider ve pazarlama katkısını ayrı izleyerek tahsilat kalitesi ile kiracı sürdürülebilirliğini birlikte değerlendirmesi gerekir.
Deneyim ve temel ihtiyaç ayrışması
Tüketici bütçesi daraldığında gıda, kişisel bakım ve zorunlu harcamalar daha dirençli; moda, ayakkabı, eğlence ve hobi daha dalgalı olabilir. Bu nedenle yalnız doluluk oranı iyi performans göstergesi değildir. Kiracı karmasının satış yoğunluğu, ziyaret dönüşüm oranı, sepet büyüklüğü ve yenileme ihtiyacı varlık değerlemesine dahil edilmelidir.
AVM yatırımcısının kontrol tablosu
Değerleme raporunda metrekare başına kira ile birlikte kiracı satışları, kira/ciro oranı, boşluk, sözleşme vadesi ve CAPEX görülmeli. İstanbul ile Anadolu, bölgesel ile mahalle AVM’si aynı çarpanla fiyatlanmamalı. Haziran verisi, nominal büyümeye bakarak kira varsayımını otomatik artırmanın riskli olduğunu ve aktif varlık yönetiminin önemini gösteriyor.
Kiracı sağlığı erken uyarıları
Ciro/kira oranındaki bozulma, geç ödeme, personel azaltma ve stok devir hızındaki düşüş erken uyarı göstergeleridir. Yönetim bu verileri yalnız sözleşme yenilemede değil aylık işletme toplantılarında izlemeli. Güçlü görünen doluluk, kiracıların mali yapısı zayıflıyorsa gelecekte ani boşluk ve yüksek yeniden kiralama maliyeti yaratabilir.
Yenileme bütçesinin yönü
CAPEX önceliği gösterişli alanlardan önce enerji, yönlendirme, dijital ölçüm ve ziyaretçi dönüşümünü artıran uygulamalara verilmeli. Yiyecek–içecek, sağlık, spor ve hizmet karması projenin çekim alanına göre tasarlanmalı. Her AVM’ye aynı eğlence konseptini eklemek yerine rakip arz, nüfus ve harcama profili üzerinden alan programı kurulmalıdır.