Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı, İstanbul Kuzey Demiryolu Geçişi Projesi’nde yeni bir aşamaya gelindiğini 24 Temmuz’da duyurdu. Proje, İstanbul’un kuzeyindeki üretim ve lojistik ağların demiryoluyla bütünleşmesi ve yük taşımacılığında karayolu baskısının azaltılması açısından takip edilmeli.
Demiryolu projelerinin ticari gayrimenkul etkisi; güzergâh, yük aktarma noktaları, liman ve sanayi bağlantıları ile uygulama takvimine bağlıdır. Bu ayrıntılar kesinleştikçe kuzey koridorundaki depo, lojistik merkez ve sanayi arazileri daha sağlıklı değerlendirilebilir. Proje duyurusu tek başına çevrede otomatik değer artışı anlamına gelmez; kamulaştırma, imar ve bağlantı kararları ayrıca izlenmelidir.
Kuzey demiryolu koridorunun ekonomik etkisi, İstanbul içindeki yük hareketinin yanı sıra limanlar, organize sanayi bölgeleri ve uluslararası demiryolu ağlarıyla kuracağı bağlantıya bağlı olacak. Yük taşımacılığında süre ve maliyet avantajı oluşması, demiryoluna yakın modern depo ve aktarma alanlarının önemini artırabilir. Karayolu yoğunluğunun azalması ise lojistik işletmelerinin güzergâh ve filo planlamasını değiştirebilir.
Bununla birlikte büyük ulaştırma projelerinde arsa fiyatı beklentisi çoğu zaman fiilî gelişmenin önüne geçer. Güzergâhın kesinleşmesi, istasyon veya terminal yerlerinin açıklanması ve imar kararlarının tamamlanması beklenmeden yapılan değerleme, yüksek hata payı taşır. Ticari yatırımcıların erişim süresi, ağır vasıta bağlantısı, enerji kapasitesi ve kullanıcı talebini birlikte incelemesi gerekir. Bundan sonraki aşamada ÇED, ihale, kamulaştırma ve yapım takvimi ayrı başlıklar hâlinde izlenmelidir.
Türkiye’nin lojistik gayrimenkul piyasasında demiryolu bağlantısı uzun süredir sınırlı sayıda tesiste gerçek bir rekabet avantajı yaratıyor. Yükün karayolundan demiryoluna aktarılması için yalnız ray hattı değil; terminal, elleçleme alanı, gümrük süreçleri ve son kilometre bağlantısı gerekir. Kuzey geçişi bu unsurları bir araya getirebildiği ölçüde depo yer seçimlerini etkileyebilir.
Kullanıcı tarafında ihracatçı üreticiler, liman bağlantılı işletmeler ve büyük dağıtım şirketleri daha düşük taşıma maliyeti ve öngörülebilir süre arar. Yatırımcı tarafında ise uzun vadeli kiracı, yüksek tavan, güçlü zemin, enerji ve geniş manevra sahası önemini korur. Demiryoluna yakın fakat kamyon erişimi zayıf bir parsel her zaman avantajlı değildir. TicariGM360’ın sonraki dosyası, projenin açıklanan bağlantı noktalarını mevcut sanayi ve liman kümeleriyle eşleştirmeli; hangi alt bölgelerin gerçekten erişim avantajı kazandığını kaynaklı bir harita üzerinden göstermelidir.
Projenin Ankara bağlantısı ve ulusal yük koridorlarına etkisi de ayrıca değerlendirilmelidir. İstanbul’daki yeni demiryolu kapasitesi, Anadolu’daki üretim merkezlerinden limanlara ulaşan taşımaların süre ve güzergâh tercihlerini dolaylı biçimde değiştirebilir. Açıklanacak yük kapasitesi ve terminal noktaları bu etkinin ölçülmesinde temel veri olacaktır.
Ticari gayrimenkule etkisi: Demiryolu bağlantılı depo, lojistik merkez ve sanayi alanlarına yönelik talep artabilir.