TOKİ, 2026 yılının ikinci altı aylık döneminde uygulanacak geri ödeme endekslerini açıkladı. Memur maaş artışına bağlı yeni projelerde borç bakiyeleri ve taksit bedelleri yüzde 18,60 oranında güncellenecek. TÜFE ile sınırlandırılmış yeni projelerde yüzde 17,76; eski projeler ile sözleşmesinde farklı hüküm bulunmayan açık artırma satışlarında ise yüzde 16,09 uygulanacak.
Açıklama, bütün TOKİ hak sahipleri için tek bir zam oranı bulunmadığını gösteriyor. Konut, iş yeri veya arsa yatırımcısının kendi sözleşmesindeki endeks hükmünü kontrol etmesi gerekiyor. Özellikle vadeli iş yeri ve arsa alımlarında yeni taksit tutarı, kira geliri ve nakit akışı birlikte değerlendirilmeli. Kesin yatırım kararı verilmeden önce banka ödeme planı ve TOKİ kayıtları üzerinden yeni borç bakiyesi doğrulanmalı.
Üç oran arasındaki farkın kaynağı, projelerin satış ve geri ödeme sözleşmelerinde kullanılan endeks yapısıdır. Eski projelerde memur maaş artışı, TÜFE ve Yİ-ÜFE arasındaki en düşük oran esas alınırken; bazı yeni projelerde memur maaş artışı doğrudan, bazılarında ise TÜFE üst sınırıyla uygulanıyor. Açık artırma yöntemiyle satılan ve sözleşmesinde özel oran bulunmayan konut, iş yeri ve arsalar Yİ-ÜFE’ye göre güncelleniyor. Bu nedenle aynı ay içinde iki TOKİ yatırımcısının taksit artışı farklı olabilir.
Örneğin 100 bin TL seviyesindeki bir dönemsel ödeme, sözleşmeye göre yaklaşık 116 bin 90 TL, 117 bin 760 TL veya 118 bin 600 TL’ye çıkabilir. Bu örnek yalnız oran farkını göstermek içindir; gerçek taksit hesabında kalan borç, ödeme tarihi ve sözleşme hükümleri belirleyicidir. Ticari birim yatırımcıları kira tahsilatı, aidat, vergi ve finansman giderini de aynı nakit akışı tablosuna eklemelidir.
Bu düzenleme, piyasa bakımından iki ayrı mesaj veriyor. Birincisi, sosyal konut ve kamu kaynaklı satışlarda ödeme maliyeti altı aylık dönemler hâlinde yeniden fiyatlanıyor. İkincisi, artış oranı piyasa faizinden farklı bir mekanizmayla belirlense de hane ve işletme bütçesi üzerindeki etkisi doğrudan. Özellikle ticari birimlerde kira sözleşmesinin artış dönemi ile TOKİ taksit artış dönemi örtüşmeyebilir. Bu uyumsuzluk, yatırımcının belirli aylarda ek nakit ihtiyacı yaşamasına yol açabilir.
Hak sahipleri yeni ödeme tutarını gördüğünde üç kontrol yapmalı: sözleşmede hangi endeksin yazdığı, güncellemenin kalan borca mı taksite mi nasıl yansıdığı ve erken ödeme seçeneğinin maliyet avantajı sağlayıp sağlamadığı. Bunların hiçbiri genel haber metninden kesinleştirilemez; kişisel sözleşme ve güncel hesap dökümü esastır. TicariGM360 açısından haberin devamı, farklı satış modellerini karşılaştıran örnek ödeme tablosu ve hak sahiplerinin sık yaptığı hesap hatalarını açıklayan bir rehber olmalıdır. Bu içerik kesin yatırım tavsiyesi değil, sözleşme okuryazarlığı ve nakit akışı yönetimi çerçevesidir.
Yayın sonrası ilk kontrol tarihi, hak sahiplerinin bankalarda yeni ödeme planlarını görmeye başladığı dönem olmalıdır.
Ticari gayrimenkule etkisi: Vadeli TOKİ iş yeri ve arsa yatırımlarında ikinci yarı nakit akışı yeniden hesaplanmalı.