Pandemi sonrası yaygınlaşan uzaktan ve hibrit çalışma modeli, Türkiye’de özellikle büyükşehirlerde çok sayıda ofisin boş kalmasına neden oldu. Kullanılmayan ticari alanların ekonomiye yeniden kazandırılması ve artan konut ihtiyacının karşılanması amacıyla Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde önemli bir değişiklik yapıldı.
Resmî Gazete’de yayımlanan düzenlemeyle, belirli şartları sağlayan boş ofis ve büroların 1 Temmuz 2027 tarihine kadar konuta dönüştürülebilmesinin önü açıldı.
Dönüşüm belirli şartlarla uygulanacak
Yeni düzenlemeye göre dönüşüm hakkı, yalnızca imar planında konut kullanımına uygun bölgelerde bulunan ofis ve bürolar için geçerli olacak.
Ayrıca dönüşüm işlemi, binadaki kullanım alanının yüzde 60’ını aşmayacak şekilde uygulanabilecek.
Düzenleme sayesinde uzun süredir kiralanamayan veya satılamayan ticari alanların konut olarak değerlendirilmesi ve piyasaya yeni konut arzı kazandırılması hedefleniyor.
Amaç konut arzını artırmak
Son yıllarda yükselen konut fiyatları ve kira bedelleri, yeni arz ihtiyacını daha da belirgin hale getirdi.
Uzmanlara göre mevcut ofis stokunun değerlendirilmesi, yeni konut üretimine göre çok daha kısa sürede sonuç verebilir. Böylece özellikle büyükşehirlerde kiralık ve satılık konut piyasasına daha hızlı yeni seçenekler sunulması bekleniyor.
Yeni projelerde de önemli değişiklikler yapıldı
Yönetmelikte yalnızca ofis dönüşümüne yönelik düzenlemeler bulunmuyor.
Yeni kurallarla birlikte yapılaşmaya ilişkin bazı teknik kriterlerde de değişikliğe gidildi. Buna göre;
- Yapıların TAKS (Taban Alanı Katsayısı) oranı belirli koşullarda yüzde 60’a kadar uygulanabilecek.
- Böylece yalnızca dikey yapılaşma yerine daha farklı mimari çözümlerin geliştirilmesi amaçlanıyor.
- Kamelya, süs havuzu ve benzeri sosyal donatı alanlarının belirli koşullarda emsal hesabı dışında değerlendirilmesi de planlanıyor.
Bu düzenlemelerin yeni konut projelerinde yaşam alanlarının artırılmasına katkı sağlaması bekleniyor.
Dönüşüm süresi yeni projelere göre daha kısa olabilir
Sektör temsilcileri, mevcut ofis binalarının konuta dönüştürülmesinin yeni bir konut projesi geliştirmeye kıyasla önemli ölçüde zaman kazandıracağını belirtiyor.
Arsa temini, ruhsat süreçleri ve inşaat aşamaları nedeniyle sıfırdan bir konut projesinin tamamlanmasının birkaç yılı bulabildiğine dikkat çeken uzmanlar, altyapısı hazır olan ofislerin dönüşümünün daha kısa sürede gerçekleştirilebileceğini ifade ediyor.
Bu nedenle düzenlemenin özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde piyasaya daha hızlı yeni konut kazandırabileceği değerlendiriliyor.
Mülk sahipleri için yeni değerlendirme imkânı
Düzenleme, uzun süredir boş kalan ticari alanların değerlendirilmesine de imkan sağlayacak.
Kullanılmayan ofislerin konuta dönüştürülmesiyle mülk sahiplerinin atıl durumdaki taşınmazlarını kiraya verebilmesi veya satabilmesi mümkün olabilecek. Böylece uzun süredir gelir üretmeyen ticari gayrimenkullerin yeniden ekonomiye kazandırılması hedefleniyor.
Düzenlemenin öne çıkan ayrıntıları
| Düzenleme | Ayrıntı |
|---|---|
| Düzenleme | Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği |
| Dönüşüm süresi | 1 Temmuz 2027’ye kadar |
| Kapsam | Konut kullanımına uygun bölgelerdeki ofis ve bürolar |
| Dönüşüm sınırı | Binadaki kullanım alanının en fazla %60’ı |
| Amaç | Konut arzını artırmak ve boş ofisleri ekonomiye kazandırmak |
| Ek düzenlemeler | TAKS düzenlemesi ve sosyal donatı kolaylıkları |
Konut piyasasına etkisi yakından izlenecek
Gayrimenkul sektöründe, yeni düzenlemenin özellikle büyükşehirlerde uzun süredir kullanılmayan ofis stokunun değerlendirilmesine katkı sağlayabileceği ve konut arzını artırarak fiyat baskısını hafifletebileceği yönünde değerlendirmeler yapılıyor. Ancak uygulamanın konut fiyatları ve kira piyasası üzerindeki etkisinin, dönüşüme katılacak ofis sayısı ve uygulamanın yaygınlığına bağlı olarak önümüzdeki dönemde daha net ortaya çıkması bekleniyor.