Endeksa tarafından yayımlanan Mayıs 2026 Konut Değer Raporu, konut fiyatlarındaki yükselişin sürdüğünü ortaya koydu. Rapora göre Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı 5 milyon TL seviyesini aşarken, metrekare fiyatları da yıllık bazda artış göstermeye devam etti. Ancak enflasyondan arındırılmış verilere göre konut fiyatlarında reel gerileme yaşanması dikkat çekti.
Türkiye’de ortalama konut fiyatı ne kadar oldu?
Mayıs 2026 verilerine göre Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 40 bin 486 TL’ye yükseldi. Ortalama konut satış fiyatı ise 5 milyon 20 bin 264 TL olarak hesaplandı.
Son bir yılda konut metrekare fiyatları nominal olarak yüzde 23,8 artarken, enflasyon etkisi çıkarıldığında reel değişim yüzde 6,5 oranında geriledi. Uzmanlar, bu durumun fiyatların Türk lirası bazında yükselmeye devam ettiğini ancak satın alma gücü açısından aynı oranda artış göstermediğini ortaya koyduğunu belirtiyor.
Konut satışları neden geriledi?
Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre Mayıs ayında ülke genelinde toplam 93 bin 333 konut satıldı. Bu rakam geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 31,2’lik düşüş anlamına geliyor.
İlk el konut satışları yüzde 27,9 azalarak 30 bin 196’ya gerilerken, ikinci el konut satışları ise yüzde 32,7 düşüşle 63 bin 137 olarak gerçekleşti.
İpotekli satışlarda da gerileme devam etti. Mayıs ayında kredi kullanılarak yapılan konut satışı yüzde 2,8 azalarak 19 bin 754 seviyesinde kaldı. Toplam satışlar içerisinde ipotekli satışların payı ise yüzde 21,2 olarak hesaplandı.
Konut yatırımının geri dönüş süresi kaç yıl oldu?
Raporda yatırımcıların yakından takip ettiği amortisman süresine de yer verildi.
Türkiye genelinde bir konut yatırımının kira geliriyle kendini amorti etme süresi ortalama 13 yıl olarak hesaplandı.
Bu süre şehirler arasında önemli farklılıklar gösteriyor. Muğla 19 yıl ile en uzun geri dönüş süresine sahip il olurken, Elazığ 18 yıl, Antalya ve Aydın ise 17 yıl ile listenin üst sıralarında yer aldı.
İstanbul’da ortalama geri dönüş süresi 13 yıl olurken, Ankara’da bu süre 12 yıl olarak belirlendi.
En fazla değer kazanan şehirler hangileri oldu?
Yıllık nominal metrekare fiyat artışında ilk sırayı yüzde 32,4 ile Denizli aldı.
Denizli’yi yüzde 30,7 ile Ankara, yüzde 29,1 ile Elazığ, yüzde 28,8 ile Kocaeli ve Antalya takip etti.
Reel fiyat değişimine bakıldığında ise büyük şehirlerin tamamında enflasyon karşısında gerileme yaşandığı görüldü. Türkiye genelinde reel değişim eksi yüzde 6,5 olarak gerçekleşti.
Beş büyük şehirde fiyatlar nasıl değişti?
Nüfus bakımından Türkiye’nin en büyük beş ili arasında en yüksek yıllık fiyat artışı Ankara’da görüldü.
Ankara’da metrekare fiyatları yıllık bazda yüzde 30,7 artarken Antalya yüzde 28,8, İstanbul yüzde 27,6, Bursa yüzde 23 ve İzmir yüzde 20,5 artış gösterdi.
Ortalama konut fiyatlarına bakıldığında ise İstanbul 6 milyon 950 bin TL ile ilk sırada yer aldı. İstanbul’u sırasıyla İzmir, Antalya, Ankara ve Bursa izledi.
Metrekare fiyatında zirve hangi ilde?
Türkiye’de metrekare fiyatının en yüksek olduğu il Muğla oldu.
Mayıs 2026 itibarıyla Muğla’da konut metrekare fiyatı 83 bin 29 TL seviyesine ulaştı. İstanbul 63 bin 184 TL ile ikinci sırada yer alırken Antalya, Çanakkale ve İzmir de en yüksek fiyatların görüldüğü iller arasında yer aldı.
Ortalama konut satış fiyatında da Muğla 10 milyon 710 bin TL ile listenin zirvesinde bulunuyor.
Uzmanlardan yatırımcılara önemli uyarı
Emlakjet ve Endeksa CEO’su Görkem Öğüt, Mayıs ayı verilerinin değerlendirilirken dönemsel etkilerin de göz önünde bulundurulması gerektiğini söyledi.
Öğüt, uzun tatil dönemi ve geçen yıl oluşan yüksek baz etkisinin satış rakamlarını etkilediğini belirterek, konut fiyatlarında nominal yükseliş devam ederken reel fiyatların gerilediğini ifade etti.
Finansman koşullarının iyileşmesi halinde konut piyasasında yeniden hareketlilik yaşanabileceğini belirten Öğüt, yatırım kararlarında yalnızca ilan fiyatlarına değil, bölgesel fiyat değişimleri, kira getirisi ve amortisman sürelerinin de dikkate alınmasının önem taşıdığını vurguladı.
Konut piyasasında yeni dönem ne gösteriyor?
Mayıs 2026 verileri, konut fiyatlarının yükselmeye devam ettiğini ancak yüksek maliyetler ve finansmana erişimde yaşanan zorluklar nedeniyle satışların yavaşladığını ortaya koyuyor.
Özellikle büyükşehirlerde ortalama konut fiyatlarının milyonlarca liraya ulaşması, ev sahibi olmayı her geçen gün daha zor hale getirirken, yatırımcıların artık yalnızca fiyat artışına değil kira getirisi, geri dönüş süresi ve bölgesel piyasa verilerine göre hareket ettiği görülüyor.