Konut arayışında ilk bakılan kriter hâlâ “fiyat”. Türkiye genelinde satışta bulunan yaklaşık 600 bin konut ilanının dağılımı incelendiğinde, piyasada dikkat çeken bir tablo ortaya çıktı. Mevcut ilanların yüzde 25’inin fiyatı 3 milyon 150 bin TL’nin altında yer alıyor. Bu seviye aynı zamanda piyasadaki en düşük fiyat dilimi olarak öne çıkıyor.

Son bir yılda konut fiyatlarında kayda değer artış yaşandı. Endeksa’nın Ocak 2026 verilerine göre Türkiye genelinde ortalama konut fiyatı 4 milyon 500 bin TL seviyesine ulaştı. Yıllık artış oranı ise yüzde 29,80 olarak gerçekleşti. Bu tablo, hem yatırımcıları hem de barınma ihtiyacı olan vatandaşları fiyat segmentlerine göre daha seçici davranmaya yöneltiyor.

600 Bin İlanın Fiyat Dağılımı

Gayrimenkul İktisatçısı Dr. Ahmet Büyükduman’ın paylaştığı güncel verilere göre piyasadaki 600 bin satılık konut ilanının fiyat dağılımı şu şekilde şekilleniyor:

Türkiye Geneli Satılık Konut Fiyat Dilimleri (Ocak 2026)

Veriler, piyasada ilanların yarısının 4 milyon 500 bin TL’nin altında bulunduğunu gösteriyor. Yüzde 75’lik kesim ise 6 milyon 580 bin TL’nin altında fiyatlanmış durumda. Buna karşılık yaklaşık 150 bin konutun fiyatı 6 milyon 580 bin TL’nin üzerinde seyrediyor.

Bu dağılım, piyasada geniş bir fiyat makasının oluştuğunu ve segment bazlı ayrışmanın belirginleştiğini ortaya koyuyor.

Ortalama Konut Fiyatı 4,5 Milyon TL’ye Çıktı

Türkiye genelinde ortalama konut fiyatının 4 milyon 500 bin TL’ye yükselmesi, orta segmentteki konutların artık üst fiyat bandına yaklaştığını gösteriyor. Özellikle büyükşehirlerde bu ortalama daha da yukarı çıkarken, bazı Anadolu illerinde fiyatlar alt dilimde kalmaya devam ediyor.

Yıllık yüzde 29,80’lik artış oranı, konut piyasasında enflasyonun ve maliyet baskısının etkisini net şekilde ortaya koyuyor. Arsa fiyatları, inşaat maliyetleri ve kredi koşulları fiyat oluşumunda belirleyici olmaya devam ediyor.

Ortalama Fiyatın En Düşük Olduğu İller

İlanlardaki tüm konut tipleri (1+1’den 4+1’e kadar) dikkate alınarak yapılan değerlendirmede, ortalama konut fiyatının en düşük segmentte yer aldığı iller belli oldu.

Ortalama Konut Fiyatı En Düşük İller

Listede dikkat çeken en önemli detay, Kilis’in ortalama konut fiyatının 2 milyon TL’nin altında olduğu tek il olması. Yedi ilde ise ortalama fiyatlar 2–3 milyon TL bandında seyrediyor.

Marmara’ya Yakın İllerde Dikkat Çeken Fiyatlar

Özellikle Sakarya, Düzce ve Kütahya gibi Marmara Bölgesi’ne yakın konumdaki illerde ortalama fiyatların 3 milyon 150 bin TL’nin altında kalması yatırımcıların dikkatini çekiyor. Büyükşehirlere görece yakın ancak fiyat avantajı sunan bu iller, alternatif yatırım bölgeleri olarak öne çıkıyor.

Bu tablo, sadece en düşük ilan fiyatına bakmanın yeterli olmadığını; il bazında ortalama fiyatların da değerlendirilmesi gerektiğini gösteriyor. Çünkü bazı illerde düşük fiyatlı ilanlar bulunsa da genel ortalama yüksek olabiliyor.

Yatırımcılar

Piyasadaki yüzde 25’lik en düşük dilim, 3 milyon 150 bin TL altında konut arayanlar için geniş bir seçenek havuzu sunuyor. Ancak ortalama fiyatların illere göre ciddi farklılık göstermesi, yatırım kararlarında bölgesel analiz yapılmasını zorunlu kılıyor.

Özellikle büyükşehirlere yakın iller, ulaşım yatırımı alan bölgeler, sanayi ve üniversite yoğunluğu bulunan şehirler fiyat artışı potansiyeli açısından öne çıkıyor.

Barınma ihtiyacı için konut arayanlar açısından ise düşük ortalamaya sahip iller daha erişilebilir görünüyor. Ancak kira getirisi, nüfus artışı ve ekonomik dinamizm gibi unsurlar da hesaba katılmalı.

Türkiye konut piyasasında 3 milyon 150 bin TL altındaki segment, toplam ilanların dörtte birini oluşturuyor. Ortalama fiyatın 4,5 milyon TL’ye yükseldiği ortamda bu dilim, erişilebilir konut arayışında olanlar için kritik bir eşik haline gelmiş durumda.

Önümüzdeki dönemde kredi koşulları, faiz oranları ve ekonomik görünüm fiyat eğilimini belirleyecek temel unsurlar olmaya devam edecek.