Türkiye genelinde konut kiraları 2025 yılında hız kesse de artışını sürdürdü. Endeksa verilerine göre, Ağustos 2025’te 229 TL ile tarihi zirvesini gören ortalama metrekare kira fiyatı, yılın son aylarına doğru ivme kaybetti. Aralık 2025 itibarıyla metrekare kira bedeli 227 TL olarak ölçüldü. Böylece dört aylık süreçte kiralarda sınırlı da olsa bir geri çekilme yaşandı.
Genel tabloda ise 2025 yılı boyunca Türkiye genelinde konut kiraları ortalama yüzde 27,42 arttı. Ancak bu oran, aynı dönemde yüzde 30,89 olarak gerçekleşen yıllık TÜFE’nin altında kaldı. Bu da kiralarda reel olarak düşüş yaşandığı anlamına geliyor.
Endeksa’ya göre Aralık 2025’te Türkiye genelinde “daire” nitelikli konutlarda ortalama kira bedeli 24.101 TL seviyesine ulaştı.
Metrekare Kira Fiyatlarında Seyir
| Dönem | Ortalama m² Kira (TL) |
|---|---|
| Ağustos 2025 | 229 TL (zirve) |
| Aralık 2025 | 227 TL |
Metrekare bazında fiyatların zirveden sonra geri çekilmesi, piyasada talep artışının yavaşladığına ve arzın kısmen rahatladığına işaret ediyor.
2025’te Kira Artışı En Düşük Olan 15 İl
Aşağıdaki liste, kira artış oranlarına göre düşükten yükseğe doğru sıralanmıştır:
| İl | Ortalama Kira (TL) | Yıllık Artış Oranı |
|---|---|---|
| Hatay | 17.142 TL | %9,30 |
| Kilis | 9.990 TL | %9,50 |
| Osmaniye | 14.881 TL | %12,01 |
| Bayburt | 13.004 TL | %13,30 |
| Adıyaman | 14.281 TL | %14,51 |
| Çankırı | 17.278 TL | %14,95 |
| Gaziantep | 18.155 TL | %15,16 |
| Malatya | 15.003 TL | %15,93 |
| Bartın | 19.368 TL | %17,19 |
| Eskişehir | 18.189 TL | %17,25 |
| Konya | 20.719 TL | %18,48 |
| Elâzığ | 14.072 TL | %20,32 |
| Hakkâri | 11.720 TL | %20,40 |
| Çanakkale | 23.703 TL | %21,58 |
| Erzurum | 16.937 TL | %21,98 |
Deprem Bölgeleri ve Sınır İllerinde Artış Neden Yavaşladı?
Sektör temsilcilerine göre özellikle iki faktör öne çıkıyor:
-
Suriye sınırına yakın iller
Hatay, Kilis, Gaziantep gibi şehirlerde geri dönüşlerin artmasıyla birlikte kiralık talebi önceki yıllara göre zayıfladı. Bu da kira artış hızını düşürdü. -
Depremden etkilenen şehirler
2023’teki büyük deprem sonrası yeni konut üretiminin hızlanması, geçici konutların devreye girmesi ve TOKİ projeleriyle arzın artması, Malatya, Adıyaman ve Hatay gibi illerde kira baskısını azalttı.
Bu nedenle kira artış oranları, Türkiye ortalamasının oldukça altında kaldı.
Büyükşehirlerde Sürpriz: Eskişehir, Konya ve Erzurum da Listede
Dikkat çeken bir diğer nokta ise Eskişehir, Konya ve Erzurum gibi büyükşehir statüsündeki illerin de kira artış oranı en düşük şehirler arasında yer alması. Bu durum:
-
Yeni konut arzının artması
-
Öğrenci ve kiracı talebindeki sınırlı büyüme
-
Görece dengeli piyasa yapısı
ile açıklanıyor.
İstanbul’da Tablo Tersine Döndü
Türkiye’nin en pahalı ve en hareketli konut piyasasına sahip olan İstanbul, ülke ortalamasından net şekilde ayrıştı.
| Gösterge | İstanbul |
|---|---|
| Ortalama m² kira | 342 TL |
| Ortalama kira bedeli | 33.823 TL |
| Yıllık kira artışı | %39,06 |
İstanbul’daki artış oranı Türkiye ortalaması olan %27,42’nin, Yıllık TÜFE olan %30,89’un üzerinde gerçekleşti. Bu da mega kentte kira baskısının hâlâ güçlü olduğunu gösteriyor.
Genel Değerlendirme
2025 yılı konut kiraları açısından iki farklı tablo ortaya koydu:
-
Türkiye genelinde artış hızı yavaşladı, reel olarak düşüş yaşandı.
-
Deprem bölgeleri ve sınır illerinde kira baskısı ciddi şekilde azaldı.
-
İstanbul gibi büyük merkezlerde ise artışlar hız kesmedi.
Bu durum, konut piyasasında bölgesel ayrışmanın çok daha belirgin hale geldiğini gösteriyor.