Konut almak isteyenlerin gözü ekim ayında hem enflasyon verilerine hem de Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının faiz kararına çevrildi. Katılım bankalarının ekim ayı başında ilan edilen konut finansmanı oranlarında en düşük oran yüzde 2,88 seviyesinde bulunurken, 2,5 milyon TL finansmanın 120 ay vadeli toplam geri ödemesi yaklaşık 8,94 milyon TL’ye ulaşıyor.
En düşük oran üzerinden yapılan hesaplamada aylık taksit 74 bin 768 TL seviyesinde gerçekleşiyor.
Böylece 2,5 milyon TL tutarında finansman kullanan bir tüketici, 10 yıllık vadenin sonunda anaparanın yaklaşık 3,6 katına ulaşan bir toplam ödeme ile karşı karşıya kalıyor.
Konut finansmanı maliyetlerinin önümüzdeki dönemde nasıl seyredeceği açısından ise 22 Ekim’de açıklanacak TCMB faiz kararı kritik önem taşıyor.
2,5 milyon TL için aylık taksit 74 bin 768 TL
Ekim ayı başında katılım bankalarının ilan ettiği oranlar dikkate alındığında en düşük konut finansmanı oranı yüzde 2,88 seviyesinde bulunuyor.
Bu oran üzerinden 2,5 milyon TL ve 120 ay vadeli finansmanın ödeme tablosu şöyle oluşuyor:
| Finansman bilgisi | Tutar |
|---|---|
| Finansman tutarı | 2.500.000 TL |
| Vade | 120 ay |
| Finansman oranı | %2,88 |
| Aylık taksit | 74.768 TL |
| Toplam geri ödeme | 8.936.096 TL |
Bu hesaplamaya göre 2,5 milyon TL’lik finansmanın üzerine yaklaşık 6 milyon 436 bin TL finansman maliyeti ekleniyor.
Başka bir ifadeyle toplam geri ödeme, kullanılan finansman tutarının yaklaşık 3,57 katına ulaşıyor.
Katılım bankalarında oranlar yüzde 2,88’den başlıyor
Ekim ayı başında bankaların internet sitelerinde ilan edilen konut finansmanı oranlarında yüzde 3 seviyesinin hemen altında yoğunlaşan bir tablo görülüyor.
| Katılım bankası | İlan edilen oran |
|---|---|
| Türkiye Finans | %2,88 |
| Albaraka | %2,90 |
| Kuveyt Türk | %2,99 |
| Vakıf Katılım | %2,99 |
| Dünya Katılım | %2,99 |
Bankaların uygulayacağı nihai finansman koşulları müşterinin profiline, konutun özelliklerine, finansman tutarına, vadeye ve kampanyalara göre farklılaşabileceği için ilan edilen oranlar tek başına kesin maliyet anlamına gelmiyor.
Tahsis ücreti, ekspertiz ve finansmana bağlı diğer masrafların da toplam maliyet hesabında ayrıca dikkate alınması gerekiyor.
Gözler 22 Ekim’deki Merkez Bankası kararında
Konut piyasasının ekim ayındaki önemli gündemlerinden biri TCMB Para Politikası Kurulu toplantısı olacak.
Merkez Bankasının resmi takvimine göre yılın kalan iki faiz kararı 22 Ekim ve 10 Aralık 2026 tarihlerinde açıklanacak.
Konut almak isteyenler açısından temel soru ise politika faizinde olası bir değişikliğin konut kredisi ve katılım finansmanı oranlarına ne ölçüde yansıyacağı.
Politika faizindeki olası bir düşüşün konut finansmanı oranlarına aynı miktarda ve aynı anda yansıması zorunlu değil. Bankaların fonlama maliyetleri, mevduat ve katılım fonu maliyetleri, kredi politikaları, risk primi ve piyasa koşulları nihai oranların oluşumunda etkili oluyor.
Bu nedenle TCMB’nin olası bir faiz değişikliği sonrasında konut finansmanı oranlarının seyri ayrıca takip edilecek.
Politika faizi yüzde 37 seviyesinde
TCMB, 10 Eylül 2026 tarihli Para Politikası Kurulu toplantısında politika faizi olan bir hafta vadeli repo ihale faiz oranını yüzde 37 seviyesinde sabit tuttu.
Gecelik borç verme faiz oranı yüzde 40, gecelik borçlanma faiz oranı ise yüzde 35,5 seviyesinde korundu.
Merkez Bankası son kararında enflasyonun ana eğiliminde gerilemeye işaret ederken, para politikasındaki adımların enflasyon gerçekleşmeleri, ana eğilim ve beklentiler dikkate alınarak toplantı bazında ve ihtiyatlı şekilde belirleneceğini bildirdi.
Bu nedenle 22 Ekim toplantısı için faiz indirimi ihtimali piyasa analizlerinde tartışılsa da karar henüz kesinleşmiş değil.
Eylül enflasyonu faiz beklentilerinde belirleyici olacak
22 Ekim toplantısından önce piyasaların takip edeceği temel verilerden biri eylül ayı enflasyonu olacak.
GCM Yatırım tarafından aktarılan piyasa beklentilerinde eylül ayı TÜFE artışının yüzde 2,12 ile yüzde 2,21 aralığında yoğunlaştığı belirtiliyor.
Bu beklentilerin gerçekleşmesi halinde yıllık enflasyonun yaklaşık yüzde 30,1-30,3 bandına gerileyebileceği hesaplanıyor.
Analizde, enflasyonun yüzde 30 seviyesine yaklaşmasının para politikasında sınırlı bir ayarlama için alan oluşturabileceği ve 100 baz puanlık olası bir faiz indiriminin gündeme gelebileceği değerlendirmesi yapılıyor.
Ancak bu rakam bir TCMB kararı veya resmi yönlendirme değil, piyasa analizine dayanan bir senaryo niteliği taşıyor.
Enerji fiyatları faiz indirimi beklentisinin önündeki risklerden
Faiz beklentilerinde yalnızca manşet enflasyon rakamı takip edilmiyor.
Çekirdek enflasyon, hizmet fiyatları ve gıda fiyatlarının seyri de dezenflasyon sürecinin kalıcılığı açısından önem taşıyor.
Enerji fiyatları ise ekim ayı para politikası açısından öne çıkan risklerden biri.
TCMB de eylül ayındaki faiz kararında jeopolitik gelişmeler nedeniyle yüksek seyreden enerji fiyatlarının enflasyon görünümü üzerinde yukarı yönlü risk oluşturduğunu bildirdi.
Dolayısıyla yıllık enflasyonda gerileme görülse bile enerji maliyetleri ve enflasyonun ana eğilimi Merkez Bankasının faiz kararında etkili olabilecek.
Konut alıcısı için kritik eşik finansman maliyeti
Yüksek konut fiyatlarının yanında finansman maliyetleri de konuta erişimin önündeki önemli unsurlardan biri olmaya devam ediyor.
Mevcut yüzde 2,88 oran üzerinden 2,5 milyon TL finansman kullanan bir tüketicinin 120 ay boyunca yaklaşık 74 bin 768 TL aylık ödeme yapması gerekiyor.
Toplam ödeme ise 8,94 milyon TL seviyesine ulaşıyor.
Bu tablo, önümüzdeki dönemde konut piyasası açısından yalnızca konut fiyatlarının değil, finansmana erişim koşullarının da satışlar üzerinde belirleyici olmaya devam edeceğini gösteriyor.
Eylül enflasyonunun ardından 22 Ekim’de açıklanacak TCMB kararı ve sonrasında bankaların konut kredisi ile katılım finansmanı oranlarında yapacağı olası değişiklikler, yılın son çeyreğinde konut talebinin yönü açısından yakından izlenecek.