editor
Yatırımın amortisman süresini doğru hesaplamak kazancın anahtarı!
Emlak sektörü, Türkiye’de hâlâ en çok tercih edilen yatırım araçlarından biri. Ancak yatırımın ne zaman kazandırmaya başlayacağı, yani geri dönüş süresi, bu tercih kadar önemli. İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük şehirlerde bir konutun kira gelirleriyle kaç yılda kendini amorti edeceğini bilmek, doğru kararlar vermenin temelidir.
Peki, bir konut yatırımı ne kadar sürede geri döner? Nasıl hesaplanır? Hangi faktörler bu süreyi etkiler?
Geri Dönüş Süresi Nedir?
Geri dönüş süresi, satın aldığınız konutun kira gelirleriyle kendini kaç yılda amorti ettiğini gösteren kritik bir göstergedir. Özellikle kira geliri odaklı yatırımlarda, bu süre ne kadar kısa olursa yatırım o kadar avantajlı kabul edilir.
Kira Çarpanı ile Geri Dönüş Süresi Nasıl Hesaplanır?
En yaygın hesaplama yöntemi “kira çarpanı”dır.
📌 Formül:
Konut Fiyatı / Aylık Kira Geliri = Kira Çarpanı (ay)
Kira Çarpanı / 12 = Geri Dönüş Süresi (yıl)
📍 Örnek:
- Konut fiyatı: 2.400.000 TL
- Aylık kira geliri: 12.000 TL
- Kira çarpanı: 200 ay
- Geri dönüş süresi: ≈16,6 yıl
Bu örnekte, konut yaklaşık 16,6 yılda kendini amorti ediyor.
Net Kira Geliri Hesaplaması Neden Önemli?
Brüt kira değil, net kira geliri dikkate alınmalıdır. Çünkü aidat, bakım, emlak vergisi gibi giderler düşüldüğünde elde kalan kazanç değişebilir.
Net kira = Brüt kira – giderler
Geri dönüş süresi, bu net gelirle hesaplandığında daha gerçekçidir.
Geri Dönüş Süresini Etkileyen Faktörler Nelerdir?
Bir konutun kendini ne kadar sürede geri ödeyeceğini birçok değişken etkiler:
✅ Lokasyon: Merkeze yakın, gelişmiş bölgelerde kira gelirleri yüksek olur.
✅ Konut Tipi: 1+1 ve stüdyo daireler daha çabuk amorti eder.
✅ Kira Artış Oranı: Yıllık düzenli artış süreci hızlandırır.
✅ Bölgesel Gelişim: Metro, okul, AVM gibi yatırımlar bölge değerini artırır.
✅ Ekonomik Durum: Enflasyon, faiz ve arz-talep dengesi geri dönüş süresini doğrudan etkiler.
Karlı Yatırım İçin Ne Yapmalı?
📌 Bölgesel Analiz Yapın:
Bölgedeki ortalama kira değerlerini ve talep durumunu inceleyin.
📌 Kira Sözleşmesini Akıllıca Hazırlayın:
Yıllık artış oranı maddesi koymayı unutmayın.
📌 Yalnızca Bugünü Değil, Geleceği de Düşünün:
Değer artış potansiyeli olan bölgeleri tercih edin.
📌 Pahalı ama az kazandıran konutlardan uzak durun.
Fiyatı yüksek, kirası düşük evler yatırım süresini uzatır.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Konut yatırımında geri dönüş süresi nedir?
Bir gayrimenkulün kira gelirleriyle kendini kaç yılda amorti ettiğini gösteren süredir.
Geri dönüş süresi kaç yıl olmalı?
Genel kabul, 15 yılın altı ideal; 15-20 yıl arası da makul kabul edilir.
Kira çarpanı nedir?
Konut fiyatının aylık kira gelirine bölünmesiyle bulunan değerdir. Yatırımın kaç ayda kendini ödeyeceğini gösterir.
Yalnızca kira gelirine mi bakılmalı?
Hayır. Giderler, değer artışı ve likidite gibi unsurlar da hesaba katılmalıdır.
Ek giderler neden önemli?
Aidat, emlak vergisi, onarım masrafları brüt kazancı düşürür; bu nedenle net kira üzerinden hesap yapılmalı.
Sonuç: Geri Dönüş Süresi Bir Pusuladır
Konut yatırımı yaparken sadece “ucuz al, pahalı sat” mantığı değil, kira çarpanı ve geri dönüş süresi de değerlendirilmelidir. Bu sürenin kısa olması, yatırımın hızla kazanca dönüşmesi anlamına gelir.
Yani, geri dönüş süresi sadece bir hesap değil; aynı zamanda yatırım kararının pusulasıdır.
Kısa Özet:
Konut yatırımında geri dönüş süresi, yatırımın kaç yılda kendini amorti edeceğini gösterir. 15 yılın altı idealken, net kira geliri ile bu süreyi doğru analiz etmek kazançlı bir yatırım için şarttır.
