Kira Getirisinde Yeni Lider: Ankara Zirvede, Anadolu Yatırımın Gözdesi Oldu!

Türkiye’de Kira Getirisi Neden Değişiyor?

Gayrimenkul piyasasında son dönemde dikkatleri üzerine çeken konu “kira getirisi”. Endeksa’nın güncel raporu, yatırımcılara en yüksek kira verimliliği sunan şehirleri gözler önüne seriyor. Bu veriler ışığında büyük şehirlerin etkisi azalırken, Anadolu’nun potansiyeli artıyor. Şöyle ki; kira fiyatları ile konut maliyetleri arasındaki fark, yatırımcıların kazancını belirleyen en kritik faktör.

Türkiye’de kira getirisi en yüksek şehirler hangileri?

Endeksa’nın raporuna göre kira getirisi en yüksek 10 şehir şöyle sıralanıyor:

Ankara, yüzde 10,47’lik kira getirisi ile açık ara zirvede yer alıyor. Şanlıurfa ve Tekirdağ da yatırımcılara çift haneli yaklaşık getiri mekanını işaret ediyor.

Neden Ankara kira getirisi listesinde öne çıkıyor?

• Konut maliyeti ile kira arasındaki fark: Ankara’da konut fiyatları görece stabil seyretse de kiralar özellikle öğrenci yoğunluğu ve devlete bağlı çalışan nüfus nedeniyle yüksek kalıyor.

• Geri dönüş süresi: Yatırımcının kiradan elde edeceği gelirle yaptığı harcamaların geri dönüş süresi Ankara’da kısa; bu da “kira yatırımı” cazibesini artırıyor.

• Talep yoğunluğu: Başkent olması hasebiyle hem iç göç hem kamu kurumları çalışanlarının talepleri kira fiyatlarının yukarı yönlü olmasını sağlıyor.

Anadolu şehirleri kira verimliliğinde neden yükseliyor?

Eskiden büyük şehirler; İstanbul, Ankara, İzmir kira yatırımı için en gözde yerlerdi. Şimdiyse iç Anadolu ve Güneydoğu hariç birçok şehir, uygun maliyet ve yüksek kira verimliliği ile öne çıkıyor.

• Maliyet avantajı: Anadolu’da arsa ve inşaat maliyetleri daha düşük; bu da konut fiyatlarını düşürerek kiraya çıkış değerini artırıyor.

• Kira/arazi/bina maliyeti oranı: Küçük ve orta şehirlerde bu oranlar daha elverişli; bu da yatırımın toplam getirisini büyütüyor.

• Yaşam maliyetleri ve nüfus göçü: Büyükşehirlerde yaşam maliyeti yükseldikçe, insanlar daha uygun bölgeleri tercih ediyor; bu da Anadolu’da kiralık konut talebini artırıyor.

İstanbul neden listede üst sıralarda değil?

Birçok yatırımcı İstanbul’u ilk düşünür. Fakat Endeksa verileri, İstanbul gibi metropollerde konut maliyetlerinin çok yüksek olmasının kira getirisine negatif yansıdığını gösteriyor. Kiralar yüksek olsa da konut fiyatları çok daha fazla yükseliyor; bu da getiri oranının düşmesine neden oluyor.

Ayrıca büyük şehirlerde yatırım riskleri, boş konut süresi, yönetim giderleri gibi maliyetler daha fazla; net getiri hesabı yaparken bu giderler yatırımcının kazancını önemli ölçüde etkiliyor.

Kira getirisi ve geri dönüş süresi nedir?

• Kira getirisi (rent yield): Bir gayrimenkulün yıllık kira geliri ile maliyeti/yatırım değeri arasındaki orandır. Yüzde ya da oran biçiminde ifade edilir.

• Geri dönüş süresi: Yapılan yatırımın ne kadar sürede kira geliriyle karşılanacağı; yani yatırımın “kırılma noktası”. Daha kısa geri dönüş süresi, daha hızlı kazanç demektir.

Endeksa’nın verileri, yüksek kira getirisi olan şehirlerin geri dönüş sürelerinin de yatırımcının beklediği oranda kısa olduğunu ortaya koyuyor.

Yatırımcılar için hangi şehirler daha avantajlı?

Listede öne çıkan şehirler, sabitleşmiş kira getirisine değil, potansiyeli yüksek bölgeleri içeriyor.avantajlı olabilecek şehirler:

• Şanlıurfa ve Van: Hem kira getirisi hem maliyet dengesi sağlayan iller.

• Tekirdağ: İstanbul’a yakınlığıyla hem kaçan talebi çekiyor hem de yatırım maliyetleri metropollere göre daha düşük.

• Eskişehir ve Kahramanmaraş: Üniversite ve sanayi altyapısı güçlü olan bu şehirlerde kira arzı ve talebi dengesi yatırım açısından güvenli bölge sunuyor.

Yatırım yaparken nelere dikkat edilmeli?

• Konum: Şehir içindeki semt seçimi kira getirisi üzerinde büyük fark yaratır. Merkez, ulaşım, altyapı gibi kriterler önemli.

• Konut tipi ve büyüklüğü: Stüdyo, 1+1 küçük tip daireler kira verimliliği yüksek olabilir; büyük dairelerde boş kalma süresi uzayabilir.

• Altyapı ve sosyal olanaklar: Ulaşım, sağlık, eğitim ve alışveriş merkezlerine yakınlık kira talebini artırır.

• Yatırım süresi: Uzun vadeli düşünen yatırımcılar piyasa dalgalanmalarından daha az etkilenir. Kısa vadeli yatırımlarda risk daha fazladır.

---

Türkiye’de kira getirisi en yüksek şehirler araştırmasında, yatırım rotası artık büyük kentlerden Anadolu’ya kayıyor. Endeksa’nın verileri, uygun maliyetli bölgelerin ve yükselen şehirlerin giderek daha fazla dikkat çektiğini gösteriyor. Eğer yatırım planınız varsa; Ankara başta, Şanlıurfa, Tekirdağ, Eskişehir gibi iller listenizde ilk sıralarda olmalı.

Yatırım kararlarınızda sadece getiri oranına değil, konutun bulunduğu semt, boş kalma süresi, bakım giderleri gibi “gizli maliyetlere” de dikkat ederseniz, kazancınız sürdürülebilir olabilir.