İstanbul’da Konut Yatırımı: Hangi İlçede Ne Kadar Sürede Kendini Amorti Ediyor?

İstanbul’da Konut Yatırımı: Hangi İlçede Ne Kadar Sürede Kendini Amorti Ediyor?

Yatırım yapmadan önce bu tabloya mutlaka bakın!
İstanbul’da konut almayı düşünenlerin aklındaki en önemli sorulardan biri: “Bu yatırım kendini kaç yılda geri öder?” Gayrimenkul sektörü, sadece değer artışıyla değil, düzenli kira geliriyle de yatırımcısına kazandırır. Ancak geri dönüş süresi ilçelere göre büyük fark gösteriyor. Bu içerikte, 2025 verileriyle hazırlanmış ilçelere göre geri dönüş süresi analizini detaylıca ele alıyor, yatırımcılara yol gösteriyoruz.

Konut Yatırımında Geri Dönüş Süresi Ne Demek?

Kısaca “kira çarpanı” olarak da bilinen bu süre, satın alınan bir konutun kira geliri ile kendini kaç yılda amorti ettiğini gösterir.
Formül: Satış fiyatı / Yıllık kira geliri = Geri dönüş süresi

📌 Örnek: 2.000.000 TL’ye alınan bir daire, aylık 10.000 TL kira getiriyorsa yıllık 120.000 TL gelir sağlar. Bu durumda geri dönüş süresi yaklaşık 16,6 yıl olur.

İstanbul’da Geri Dönüş Süresi Neden İlçelere Göre Değişiyor?

• Konut fiyatları ve kira dengesizlikleri
• Arz-talep yoğunluğu
• Toplu taşıma ve metro hatları
• Kentsel dönüşüm projeleri
• Sosyal olanaklar (AVM, okul, hastane, park)

Bu değişkenler, bir ilçede yatırımın 15 yılda mı yoksa 28 yılda mı geri döneceğini belirliyor.

En Hızlı Geri Dönüş Sunan İstanbul İlçeleri Hangileri?

1. Esenyurt

Geri dönüş süresi: 15-16 yıl
Uygun fiyatlı konutlar ve yüksek kiracı talebi sayesinde yatırımcıların gözdesi.

2. Sultangazi

Geri dönüş süresi: 16 yıl
Nispeten düşük metrekare fiyatları ve hareketli kiralama piyasası ile öne çıkıyor.

3. Beylikdüzü

Geri dönüş süresi: 17-18 yıl
Yeni konut projeleri ve site yaşamı sayesinde hızla değer kazanıyor.

Orta Vadede Amorti Sunan İlçeler Nereler?

Kartal – 19-20 yıl

Sahil şeridi, metro bağlantıları ve dönüşüm projeleriyle gelişen bir ilçe.

Başakşehir – 20-21 yıl

Planlı yerleşim avantajına sahip ama konut fiyatlarındaki artış süreci uzatıyor.

Maltepe – 20-21 yıl

Sahil ve merkez dengesine sahip ama iç kısımlarda kira getirisi sınırlı.

Geri Dönüş Süresi En Uzun Olan İlçeler Hangileri?

Kadıköy – 24-26 yıl

Prestijli ancak konut fiyatları çok yüksek. Yatırım uzun vadeye yayılıyor.

Beşiktaş – 27+ yıl

Yüksek metrekare fiyatı, düşük kira çarpanı. Lüks konut yatırımına uygun.

Sarıyer – 26-28 yıl

Boğaz hattı ve lüks konutlar nedeniyle geri dönüş süresi uzun ama prestiji yüksek.

2025 Verilerine Göre Geri Dönüş Süresi Tablosu

Veriler, 2025 yılı güncel konut satış/kira ortalamalarına göre hazırlanmıştır.

Yatırım Kararı Verirken Nelere Dikkat Etmeli?

✅ Altyapı Projeleri
Yeni metro hatları ve ulaşım yatırımları, bölgeye değer katar. Örneğin; Kağıthane, metro yatırımlarıyla cazibe kazandı.

✅ Nüfus Artışı ve Kiracı Profili
Genç nüfusun ve kiracı talebinin yoğun olduğu bölgeler daha hızlı geri dönüş sunar.

✅ Kentsel Dönüşüm Potansiyeli
Yenilenen bölgelerde kira değeri artar, amortisman süresi kısalır.

✅ Aidat ve Site Giderleri
Yüksek aidatlar geri dönüş süresini olumsuz etkileyebilir.

✅ İmar ve Tapu Durumu
Yatırım yapılacak dairenin veya arsanın yasal durumu yatırım riskini belirler.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Geri dönüş süresi kaç yıl olmalı?
15-18 yıl aralığı ideal olarak kabul edilir. Daha kısa süreler yatırımın cazibesini artırır.

İstanbul’da en hızlı geri dönüş hangi ilçede?
Esenyurt ve Sultangazi, kira çarpanı açısından en hızlı geri dönüş sunan ilçeler arasındadır.

Kira çarpanı nedir?
Konutun satış fiyatının, yıllık kira gelirine bölünmesiyle hesaplanan değerdir.

Yüksek fiyatlı semtlerde yatırım yapılmalı mı?
Prestij ve uzun vadeli değer artışı hedefleniyorsa Kadıköy, Beşiktaş, Sarıyer gibi ilçeler değerlendirilebilir.

Sonuç: Amorti Süresi Kısa, Potansiyeli Yüksek Bölge Kazandırır

İstanbul’da konut yatırımı yaparken yalnızca bugünkü kazanç değil, gelecekteki potansiyel de dikkate alınmalı.
Esenyurt gibi ilçeler kısa vadeli gelir vadederken, Beşiktaş gibi semtler uzun vadeli prestij sunar. Hedefinize uygun lokasyonu belirleyin, kira çarpanını analiz edin ve gerekirse bir uzmandan destek alın. Unutmayın: Akıllı yatırım, doğru bölge seçimiyle başlar.