Son bir haftalık süreç, Türkiye emlak ve gayrimenkul piyasasında nispeten sakin geçen ama dikkatle izlenmesi gereken gelişmeleri beraberinde getirdi. Yüksek faiz oranları, ekonomik belirsizlikler ve enflasyonist baskılar, hem alıcıların hem satıcıların temkinli davranmasına neden olurken, sektör aktörleri bu dönemi “denge arayışı” olarak değerlendiriyor. Aşağıda, geçen hafta piyasada öne çıkan eğilimleri, sektörel gelişmeleri ve uzman görüşlerini içeren detaylı analiz yer alıyor.
- Faiz Politikaları ve Konut Kredisi Baskısı
Geçen hafta piyasayı yönlendiren başlıca etken, konut kredisi faiz oranları konusundaki belirsizlik ve beklentilerdi. Merkezi Banka’nın politik faiz kararlarının ardından sektörde kredi faizlerinde indirim yönünde beklenti oluştu. Dünya Gazetesi’nde yer alan bir haberde, politika faizinin 250 baz puan indirildiği ve bu kararın konut kredisi faizlerinde düşüş beklentisi yarattığı belirtiliyor.
Ancak bu indirim beklentisi piyasaya hemen yansımadı; birçok banka henüz güçlü bir faiz indirimi hamlesi yapmadı. Dolayısıyla, hâlihazırda yüksek seyreden kredi maliyetleri (yüzde 30’lu hatta 40’lı seviyelerde) alıcı talebini baskılamaya devam ediyor. Bu durum, özellikle krediyle ev almak isteyen orta gelirli kesimde “satın alım gücünü” zayıflatıyor.
- Alım-Satım İşlemlerinde Hâlâ Durgunluk
Geçen haftaya doğrudan ait güncel işlem verisi sınırlı olsa da, son aylara bakıldığında alım-satım hacimlerinin dalgalı seyretmeye devam ettiği görülüyor. Haziran ayında gayrimenkul satışlarının aylık bazda yüzde 17,2 azaldığı yönünde bir veri paylaşıldı.
Ayrıca, TÜİK verilerine göre 2025’in ilk yedi ayında toplam konut satışı 834.751 adetle geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 24,19 artmış durumda. Ancak bu artış, özellikle ipotekli satışların (mortgage destekli) düşük kalmasıyla dengeleniyor.
Geçen hafta ise sektörde “gözlemlenebilir” büyük bir hareket yoktu; alıcıların sakinleştiği, satıcıların ise fiyatlarında küçük revizyonlara yöneldiği gözlemlendi. Bazı bölgelerde ilanlardaki fiyat indirimleri dikkat çekti. Bu durum, talebin beklemede olduğunu gösteriyor.
- Fiyat Trendi: Nominal Artış, Reel Durgunluk
Fiyat cephesinde geçen hafta önemli bir kırılma yaşanmadı; ancak alttaki trendler dikkat çekiciydi. Son aylarda konut fiyatlarında nominal düzeyde artış gözlenmekle birlikte, enflasyon etkisiyle reel getirilerde düşüş yaşanıyor.
Türkiye Konut Fiyat Endeksi, Ağustos 2025 itibarıyla 192,50 puana yükselmiş durumda.
Ancak bu yükseliş, enflasyon göz önüne alındığında, alıcı açısından büyük oranda erozyona uğramış bir değer demek. Yani ev fiyatları nominal olarak artıyor ama “gerçek” alım gücüne kıyasla artış zayıf.
Investropa gibi analiz siteleri de benzer değerlendirmelerde bulunuyor; nominal artışlar yüzde 30’lara yaklaşırken, reel olarak değer kaybı yaşanabileceği vurgulanıyor.
Bu nedenle geçen hafta fiyatlarda sert sıçramalar olmadı; daha çok “fiyat koruma” eğilimi öne çıktı. Bazı bölgelerde satıcılar talepten gelecek sinyalleri bekleyerek fiyatlara müdahale etmemeyi tercih etti.
- Yabancı Yatırımcı İlgisinde Değişim Eğilimi
Bir süredir dikkat çeken bir diğer eğilim, yabancı yatırımcı ilgisinin Türkiye gayrimenkul piyasasında azalması. Reuters kaynaklı bir analizde, 2025 ocak-mayıs döneminde yabancıların Türkiye’deki gayrimenkul yatırımlarının yıllık bazda neredeyse yarı yarıya gerilediği belirtiliyor.
Aynı dönemde, Türk yatırımcıların yurtdışı gayrimenkule yöneldiği; Dubai, Yunanistan, İspanya gibi pazarlarda alımların yükseldiği de öne çıkan başlıklar arasında.
Bu eğilim, geçen haftada da gözlemlenmeye devam etti. Özellikle İstanbul’un belli semtlerinde yabancı alıcı sayısında kayda değer düşüşler bildirildi.
Bu durum, hem döviz kurundaki oynaklık hem de sermaye kontrolü politikalarının yabancı yatırımcının risk algısını yükseltmesinden kaynaklanıyor. Ayrıca, yabancı yatırımcılara yönelik vergi, tapu ve oturma izni düzenlemeleri de yatırım kararlarını yeniden masaya taşıttı.
- İlan Sistemi Düzenlemeleri ve Piyasa Müdahaleleri
Geçen hafta sektör gündemine giren önemli bir başlık da, emlak ilan siteleriyle ilgili düzenleme adımlarıydı. Kamuoyunda ilan ücretlerinin yükseldiği ve bu maliyetin kiraya ve satış fiyatlarına yansıdığı eleştirileri yoğunlaştı. Bakanlıklarda, “ilan bedellerinde üst sınır getirilmesi” yönünde çalışma hazırlığı yapıldığına dair haberler gündeme geldi.
Bu müdahale, ilanların maliyeti üzerinden oluşan dolaylı fiyat baskısını kısmayı hedefliyor. Eğer uygulanırsa, ilan maliyetlerindeki düşüş satıcı ve emlak ofislerine hareket alanı kazandırabilir ve dolayısıyla arz-talep dengesinde küçük de olsa “hareket” yaratabilir.
- Bölgesel Dinamikler ve Öne Çıkan Lokasyonlar
Her zaman olduğu gibi, Türkiye genelinde piyasa tek tip değil; bölgesel farklılıklar belirgin. İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük şehirlerde talep nispeten daha kontrollü ilerlerken, turizm bölgeleri ve gelişmekte olan şehirlerde ilgi hâlâ canlı.
Özellikle Antalya, Alanya gibi sahil bölgelerinde villa ve tatil evi talebinde canlılık sürüyor. Yerel kaynaklar, Alanya ve civarında geçen hafta bazı yeni proje satışlarının hızlandığını bildiriyor.
Ayrıca bazı şehir içi bölgelerde stok konutların iştah açıcı fiyatlarla yeniden listeye girdiği, cazip ödeme planları ile teşvik edildiği gözlendi. Bu tip stratejiler, durgun talebi harekete geçirme potansiyeli taşıyor.
- Uzman Görüşleri ve Sektör Beklentileri
Talebin beklemede olduğu yönünde ortak beklenti yaygın. Pek çok emlak danışmanı, “herkes ne yapacağını izliyor” yorumunu yapıyor. Birçok yatırımcı ve alıcı, faiz ve döviz kurundaki yönü net görmek istiyor.
Fiyatlarda düzeltme öngörüsü de öne çıkıyor. Bazı uzmanlar, satıcıların “çok agresif” fiyatlardan gerileyerek daha gerçekçi taleplerle pazara çıkacağını düşünüyor. Diğerleri, özellikle kredi faizlerinin beklenen oranlara gelmesi hâlinde hareketin başlayabileceğini söylüyor.
Yatırımcı tercihlerinde çeşitlenme bekleniyor. Mevcut koşullarda büyük ölçekli konut yatırımları riskli görülürken, daha küçük ölçekli ticari gayrimenkuller, depo, lojistik alanlar ve arsa gibi varlık sınıflarının yatırımcı ilgisini çekebileceği öne çıkıyor.
- Sonuç ve Öne Çıkan Anahtar Kelimeler
Geçen hafta Türkiye emlak piyasasında büyük bir patlama yaşanmadı; daha ziyade dengelenme süreci ve belirsizlik hâkim oldu. Faiz oranları, enflasyon, yabancı yatırımcı eğilimleri ve ilan düzenlemeleri, sektörün kısa vadeli yönünü belirleyecek önemli faktörler olarak öne çıktı.
Eğer bu durağan dönemden çıkılacaksa, tetikleyici unsur muhtemelen faiz indirimleri olacak. Ayrıca yabancı yatırımcı güveninin tekrar kazanılması, ilan maliyetlerinin düzenlenmesi ve bölgesel projelerin öne çıkarılması kritik olacak.
