“Yap-İşlet/Kirala-Devret (YİD) modeli genel ifadeyle, özel sektörün finansman ve işletme gücünü kullanarak kamu veya özel mülklerde proje geliştirmenin modern bir yöntemidir. Bu modeli gayrimenkul geliştirme açısından ise şöyle özetleyebiliriz:
Arsa sahibinin mülkünü değerlendirirken sermaye harcamadan proje gerçekleştirmesi ve yatırımcının belirli bir süre kira veya işletme geliri elde etmesidir.
Örnek Uygulamalar:
• Sanayi tesisi veya depo geliştirme: Arsa sahibi, arsasını tahsis eder; yatırımcı tesisi yapar, işletir, belirli bir yıl sonunda devreder.
• Ticari gayrimenkuller: AVM, otel, ofis kompleksi, otopark gibi yapılarda.
• Kamu taşınmazlarında: Belediye veya kamu kurumu mülkü üzerinde özel sektör yatırım yapar, süresi sonunda devreder.
Bu modelde Yatırımcı ile Arsa Sahibi kendi menfaatleri doğrultusunda ve asgari müşterekte anlaşarak projeyi geliştirirler.
Yatırımcı kendi işletmesini bu tesise taşıyacaksa o zaman belirli bir kira gelirinden bahsedilmez çünkü tesisin üst kullanım hakkı artık 20-25 seneliğine ona aittir. Ne kadar gelir kazanacağı tamamen onun işletme ve dolayısıyla satış & pazarlama kapasitesi ile doğru orantılıdır.
Bununla birlikte yatırımcı eğer işletmeci ve/veya sanayi işletmesi değilse yani salt yatırım amaçlı böyle bir tesis yapmayı düşünüyorsa o zaman bu tesise bulacağı kiracı ile yapacağı uzun dönemli kira sözleşmeleri çok kritiktir.
Bahsetmiş olduğumuz kritik konu; yatırımcının YİD süresi sonunda elde edeceği geliri çok iyi bir şekilde analiz etmesi ve buna göre karar vermesidir. Bir diğer ifadeyle yatırımını hangi para cinsi üzerinden gerçekleştiriyorsa o para birimi üzerinden 20-25 sene sonundaki getirisini iyi bir şekilde tahmin edebiliyor olmasıdır. Bir örnek vermek gerekirse, bugün itibarı ile 1.000.000 ABD$ yatırım yapan bir yatırımcının 20-25 sene sonunda tüm elde etmiş olduğu kira gelirleri toplamı 20-25 senelik dolar enflasyonunu yenmelidir. Eğer kira gelirleri işletme/kira dönemi boyunca gerçekleşecek dolar enflasyonunu yenemezse o takdirde bu yatırımın yeri, zamanlaması veya sözleşme şartları doğru değildir.
Çünkü en basit açıklama ile ABD doları bazında konuştuğumuzda ABD dolarının da seneler içinde değer kaybı söz konusudur.
Bugünkü 1.000.000 ABD$ senelik dolar enflasyonu ortalama %3 olarak hesaba alındığında bileşik faiz hesabına göre 20 sene sonrasında;
1.000.000 ABD$ x (1+%3/sene) ^20 sene = 1.806.111 $ olacaktır.
Bugünkü 1.000.000 ABD$ senelik dolar enflasyonu ortalama %4 olarak hesaba alındığında bileşik faiz hesabına göre 20 sene sonrasında;
1.000.000 ABD$ x (1+%4/sene) ^20 = 2.191.123 $ olacaktır.
Bugünkü 1.000.000 ABD$ senelik dolar enflasyonu ortalama %5 olarak hesaba alındığında bileşik faiz hesabına göre 20 sene sonrasında;
1.000.000 ABD$ x (1+%5/sene) ^20 = 2.653.298 $ olacaktır.
Yukarıdaki örneklerde anlatıldığı üzere %3 ile %5 arasında değişmekte olan senelik ortalama ABD Doları enflasyonu göz önüne alındığında yatırımcının 20 sene sonunda en az 2,5 kat civarında bir gelir kazanmış olması beklenir.
YİD ile Proje Geliştirme Örnek Uygulama
Anlattıklarımızı herhangi bir sanayi imarlı arsa üzerinde somut örnekle pekiştirelim:
5.000 m2 sanayi imarlı (K.A.K.S.=1) bir arsanın sahibi arsasının üzerinde YİD Modeli ile 25 sene boyunca kira geliri elde etmek ve bu sürenin sonunda da tesis sahibi olmak niyetindedir. Buna göre yatırımcı arayışındadır. Yatırımcı açısından konuyu analiz edelim:
İnşaat ve Maliyet
5.000 m2 arasa üzerinde mevcut yapılaşma iznine göre 2.650.000 ABD$ maliyetli tesis yapılacaktır. Bölgede tesislerin aylık kira rayiçleri 6 $/m2-ay olduğunu varsayalım. Buna göre senelik kira geliri 360.000 ABD$’ ı olacaktır.
Yatırımcı 25 sene bu kira geliri üzerinden hiçbir artış yapmadan kira geliri elde edecektir. 25 sene boyunca farklı senaryolara göre yatırımcı ve arsa sahibinin kazançlarını birlikte analiz edelim:
Senaryo 1 – Kira Geliri Üzerinden %5
“1.Senaryoda” Yatırımcı 25 sene boyunca kira geliri üzerinden %5 payını arsa sahibine bırakacaktır.
Aşağıdaki tabloda görüleceği üzere dönem sonunda yağmış olduğu yatırımın 2,23 katı gelir elde etmiş etmiştir. Bir diğer ifadeyle %123 kazanç elde etmiştir. İç Verimlilik Oranı ise %11,4’ tür.
Arsa Sahibi her sene 360.000 ABD$ x %5 = 18.000 ABD$ kazanmaktadır. 25 sene sonunda tesis bedelsiz olarak kendisine devir olmaktadır.
Senaryo 2 – Kira Geliri Üzerinden %7
“2.Senaryoda” Yatırımcı 25 sene boyunca kira geliri üzerinden %7 payını arsa sahibine bırakacaktır.
Aşağıdaki tabloda görüleceği üzere dönem sonunda yağmış olduğu yatırımın 2,16 katı gelir elde etmiş etmiştir. Bir diğer ifadeyle %116 kazanç elde etmiştir. İç Verimlilik Oranı ise %11,1’ dir.
Arsa Sahibi her sene 360.000 ABD$ x %7 = 25.200 ABD$ kazanmaktadır. 25 sene sonunda tesis bedelsiz olarak kendisine devir olmaktadır.
Senaryo 3 – Kira Geliri Üzerinden %10
“3.Senaryoda” Yatırımcı 25 sene boyunca kira geliri üzerinden %7 payını arsa sahibine bırakacaktır.
Aşağıdaki tabloda görüleceği üzere dönem sonunda yağmış olduğu yatırımın 2,06 katı gelir elde etmiş etmiştir. Bir diğer ifadeyle %106 kazanç elde etmiştir. İç Verimlilik Oranı ise %10,6’ dır.
Arsa Sahibi her sene 360.000 ABD$ x %10 = 36.000 ABD$ kazanmaktadır. 25 sene sonunda tesis bedelsiz olarak kendisine devir olmaktadır.
Sonuç
Bu örnek uygulamada 25 senelik YİD Modeli için arsa sahibine kira gelirleri üzerinden %5 civarında bir pay ödemesinin makul olabileceğini ama %10 oranında pay ödenmesinin dolar enflasyonu da göz önüne alındığında yatırımcı açısından uygun görülemeyeceğini ifade edebiliriz.
