Ülkemizde bugüne kadar yapımı tamamlanmış ticari gayrimenkulleri incelediğimizde çoğunlukla “müteahhit dominant” bir tarihçeyi gözlemleriz.
Bir proje düşünün ki, başroldeki Müteahhit hem “En Etkin ve En Verimli Tesis” dizaynını yapıyor (tesisin yerleşim planı, yükleme boşaltma kapıları, toplam kat adedi, kat yükseklikleri), hem en doğru taşıyıcı sistemini tasarlıyor hem de taşınmazın bulunduğu bölgedeki gelişmeye en uygun tesis seçeneğini nokta atışı buluyor ve ayrıca inşaatı en optimum maliyetle yapıyor ve yapı kullanma belgesini alıp mal sahibine teslim ediyor. Böylesi bir cesarete sahip Müteahhit bulunsa bile bu kişiye bu kadar yüklenmek yanlış değil mi sizce de?
Günümüzde hala arsa sahiplerinin de doğru olduğunu öngördüğü bu sistem çalışıyor gibi görünse de aslında içinde sayısız yanlışı barındırmaktadır. Zira, inşaat tamamlandıktan sonra özellikle satış ve/veya kiralamayı ilgilendiren süreçte özellikle Gayrimenkul Danışmanlarının en zorlandığı konular buradaki en kilit noktayı beraberinde getirmektedir. Çünkü mal sahibi danışman ile inşaat tamamlandığından tanışmaktadır.
Neden Proje Geliştirmeliyiz?
Tesisi satacak veya kiralayacak olan danışman mevcut binayı değiştiremez sadece yüksek maliyetlerle bulduğu müşteriye uygun hale getirmeye çalışacaktır. Halbuki mal sahibinin kafada “mucizeler yaratacak bir müteahhit” bulmak yerine şu adımları atması doğru olacaktır;
- Arsasının bulunduğu bölgede etkin bir Pazar araştırması (bölgedeki trend, arz/talep dengesi, istikbaldeki yeni projeler)
- Piyasa araştırması sonucunda tespit edilecek olan En Etkin ve En Verimli Tesisin Dizaynı
- Bu Dizayna Göre Optimum Tesisin Yatırım Fizibilitesi (Maliyet ve Gelir Projeksiyonları, Finansal Modelleme, Yatırım Parametreleri, Proje İçsel Verimliliği, Amortisman, Alternatif Yatırımlarla Mukayese) ve Karar,
- Müteahhit ve/veya Müteahhitler Seçimi (İhale Süreci/Süreçleri)
- Yapım Kontrolü (Kalite, Zaman, Bütçe)
- İnşaat Sırasındaki Tanıtım, Bilgilendirme ve Reklam Çalışmaları
- İnşaat Tamamlanması ve İskân Belgesi ile Birlikte En Doğru Fiyat ile Müşteri Bulma
Bu şekildeki bir Profesyonel Yaklaşım maliyetleri dengede tutacaktır ve gayrimenkul danışmanına da doğru müşteriyi fazla zaman harcamadan bulmasını sağlayacaktır.
En Doğru Ticari Gayrimenkul Proje Geliştirme Döngüsü
Doğru Proje Doğru Uzmanlarla Geliştirilebilir.
Bir projenin en kritik aşaması proje başlangıcıdır. Zira yola çıkarken yolda yaşanacak problemleri çözecek uzmanların mevcudiyeti yatırımcı ve/veya arsa sahipleri için olmazsa olmazdır. İnşaat yatırımları çok büyük ölçekli yatırımlardır. Yatırım kararlarında yapılacak hatalar ileride çok büyük maliyetler doğuracaktır. Bu bağlamda “Ticari/Endüstriyel Tesisi Danışmanları (Teknik Uzmanlar)” ile “Ticari Gayrimenkul Danışmanları” nın oluşturacakları iş birliği projeleri başarıya götüren anahtardır.
