Ahmet Albuz
“Yüksek vergiler konut yatırımını yavaşlatır mı?”
Türkiye’de ikinci konut alımlarına veya yatırım amaçlı gayrimenkullere uygulanması planlanan yüksek vergiler gündemdeki yerini koruyor. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Zuhal Balsarı, bu vergi politikalarının piyasa üzerindeki etkilerine dair dikkat çekici değerlendirmelerde bulundu.
Balsarı’ya göre, söz konusu vergiler, kısa vadede talebi azaltarak fiyatlarda geçici bir düşüş yaratabilir. Ancak uzun vadede bu düşüş sürdürülebilir olmayabilir çünkü arz daralması fiyatları yeniden yukarı çekebilir.
“Konut fiyatları gerçekten düşer mi?”
Vergilerin artırılması, yatırımcıların net getirisini azaltacağı için özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi yatırımcı yoğun bölgelerde talebi düşürebilir. Talebin zayıflaması ise doğrudan fiyatlar üzerinde baskı oluşturur. Ancak Balsarı’ya göre bu baskı, sadece kısa vadede hissedilecek:
“Arzın sınırlı olduğu bölgelerde fiyat gerilemesi daha sınırlı kalır. Yüksek vergi fiyatı düşürse de bu durum uzun sürmez.”
Özellikle arsa maliyetlerinin yüksek olduğu kentlerde, inşaat firmaları üretimi azaltmak zorunda kalabilir ve bu da fiyatları yeniden yukarı çeker.
“Kiralar düşer mi yoksa daha mı da artar?”
Vergi düzenlemelerinin kiralık piyasaya etkisi de önemli bir merak konusu. Balsarı, kiralarda kısa süreli bir sınırlı gerileme yaşanabileceğini söylüyor. Ancak burada belirleyici faktör, doğrudan vergi değil:
“Kira seviyelerini esas olarak bölgedeki nüfus hareketleri ve barınma talebi belirler. Uzun vadede vergiler nedeniyle yeni konut üretimi yavaşlarsa, kiralık konut arzı düşer ve kiralar yeniden yükselişe geçer.”
Bu da demek oluyor ki, kira sorununa vergiyle değil, arz artışıyla çözüm getirilebilir.
“Vergi politikaları istikrar için yeterli mi?”
Balsarı’ya göre, vergi politikaları tek başına fiyat istikrarını sağlamakta yetersiz. Fiyatlar ancak sosyal konut projeleri, imar kolaylıkları, talep yönetimi gibi bütüncül politikalarla kontrol altında tutulabilir.
“Büyük kentlerde kira artışlarını durdurmak istiyorsak, sadece yatırımcıyı vergilendirmekle olmaz. Sosyal konut modeli devreye girmeli,” diyor.
“İnşaat ve istihdam nasıl etkilenir?”
Konut yatırımlarındaki yavaşlama yalnızca fiyatları değil, inşaat sektörünü ve dolayısıyla istihdamı da doğrudan etkileyebilir. Ekstra vergilendirme, projelerin askıya alınmasına veya ötelenmesine neden olabilir. Bu durum, inşaat işçisinden yapı malzemesi tedarikçisine kadar tüm zinciri etkileyebilir.
Yorum: Vergiyle talebi baskılamak kısa vadede işe yarayabilir ama uzun vadede çekiç vurulmamış her tuğla, işsizlik olarak geri döner.
“2025’in ilk yarısında konut piyasası nasıl seyretti?”
Zuhal Balsarı, 2025’in ilk yarısına dair genel bir değerlendirme de yaptı. Türkiye genelinde konut satışları, geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %15-16 oranında arttı. Hem ilk el hem de ikinci el satışlarda artış görülürken, ipotekli satışlar özellikle Mayıs ayında ciddi bir sıçrama yaşadı.
Buna karşın, yabancıya satışlarda düşüş olduğu gözlemlendi. Bu durum, yerli talebin canlılığını sürdürdüğünü, ancak yabancı yatırımcının döviz kuru, vergi ve mevzuat değişikliklerinden etkilenmiş olabileceğini gösteriyor.
