Türkiye’de apartman yaşamı, ortak alan kullanımı, bina yönetimi, aidat ödemeleri, arsa payları gibi konular sık sık hukuki anlaşmazlıklara konu olur. İşte bu noktada devreye giren en önemli yasal metinlerden biri Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)’dur. Bu kanun, yalnızca bir yasa metni değil; apartman yaşamının anayasası niteliğindedir.
Bu yazıda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ne olduğu, kapsamı, kimleri ilgilendirdiği ve Google’da en çok aranan sorulara verdiği cevapları detaylı olarak ele alacağız.
Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), 23 Haziran 1965 tarihinde yürürlüğe giren ve özellikle apartman tarzı ortak yaşam alanlarında mal sahipleri ile kat malikleri arasındaki hak ve yükümlülükleri düzenleyen bir yasadır.
Bu kanunun amacı:
- Bir yapının farklı kişilere ait bölümlerini,
- Ortak alanların nasıl yönetileceğini,
- Kat malikleri arasında çıkabilecek anlaşmazlıkları
hukuki çerçeveye oturtarak düzenlemektir.
Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Arasındaki Fark Nedir?
Bu soru, Google’da en sık aranan sorulardan biridir. Kısa ve net şekilde açıklayalım:
| Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
| Arsa üzerinde bina henüz yapılmadan ya da yapım aşamasındayken alınan tapudur. | Bina tamamlandıktan sonra bağımsız bölümlere verilen tapudur. |
| Geçici bir tapudur. | Kalıcı tapudur. |
| Yapı ruhsatı varsa alınabilir. | Yapı kullanma izin belgesi (iskan) varsa alınabilir. |
🔍 Sonuç: Bir daireyi satın aldığınızda elinizde hâlâ “kat irtifakı” tapusu varsa, iskan alınmamış demektir. Kat mülkiyeti tapusuna geçmek için başvuru yapılmalıdır.
Kat Mülkiyeti Tapusu Nasıl Alınır?
Kat mülkiyeti tapusuna geçmek için aşağıdaki adımları izlemelisiniz:
- İskan (yapı kullanma izin belgesi) alınmalıdır.
- Belediye ve tapu müdürlüğüne başvuru yapılır.
- Teknik proje (mimari proje) ve yapı ruhsatı ibraz edilir.
- Tüm bağımsız bölümler ayrı ayrı tanımlanır.
- Tapu Müdürlüğü tarafından her daireye kat mülkiyeti tapusu verilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Kimleri İlgilendirir?
- Kat malikleri (yani daire, işyeri vb. bağımsız bölüm sahipleri)
- Apartman yöneticileri
- Müteahhitler
- Site yönetim firmaları
- Gayrimenkul danışmanları
- Kiracılar (belirli hükümler çerçevesinde)
Kısacası; bir apartman ya da site yaşamına dahil olan herkes bu kanundan etkilenir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Ortak Alanlar Nelerdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bir apartmanda aşağıdaki alanlar ortak alan sayılır:
- Asansör
- Merdivenler ve koridorlar
- Çatı ve bodrum
- Dış cephe
- Otopark (kapalı/açık fark etmez)
- Bahçe ve sosyal alanlar
- Ana duvarlar ve taşıyıcı sistem
- Sığınak
- Merkezi ısıtma ve soğutma sistemleri
Bu alanların bakım, onarım ve kullanım hakları tüm kat maliklerine aittir ve oy birliğiyle karar alınır.
Aidat Ödemeleri Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Nasıl Belirlenir?
Aidat konusu da en çok merak edilen ve anlaşmazlığa konu olan maddelerden biridir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre:
- Her kat maliki, ortak giderlere arsa payı oranında katılmak zorundadır.
- Bağımsız bölüm boş olsa bile aidat ödenmelidir.
- Kiracı oturuyorsa, aidat ödeme sorumluluğu kat malikine değil, kiracıya aittir.
- Aidat miktarı, genel kurulda belirlenir.
Aidatını ödemeyen maliklere yasal faiz işletilir, dava açılabilir, icra takibi başlatılabilir.
Kat Malikleri Kurulu ve Genel Kurul Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu gereği apartman ya da site yönetimi şu şekilde işler:
- Yılda en az bir kez genel kurul yapılması zorunludur.
- Genel kurulda:
- Yönetici seçimi yapılır.
- Aidat ve bütçe belirlenir.
- Ortak alan kararları alınır.
- Oy çoğunluğu ile karar alınır (bazı konular için oy birliği gerekir).
Kat Malikleri Arasında Anlaşmazlık Olursa Ne Olur?
Eğer kat malikleri arasında ortak alan kullanımı, aidat ödemesi ya da yönetimle ilgili bir anlaşmazlık olursa, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvuru yapılabilir.
En yaygın davalar:
- Aidat ödememe davaları
- Ortak alan işgali
- Yöneticiye karşı dava
- Arsa payı itirazları
Kat Malikinin Hak ve Sorumlulukları Nelerdir?
✅ Haklar:
- Ortak alanlardan faydalanma hakkı
- Genel kurulda oy kullanma hakkı
- Yönetici seçme ve denetleme hakkı
❌ Sorumluluklar:
- Aidat ve ortak giderlere katılma
- Ortak alanları amacı dışında kullanmama
- Gürültü, koku, görüntü kirliliği yaratmama
- Yönetim planına ve KMK’ya uymak
Kiracılar Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan Etkilenir mi?
Evet, kat mülkiyeti kanunu doğrudan kat maliklerini ilgilendirse de kiracılar da şu konularda sorumludur:
- Aidat ödeme (kontrat varsa)
- Ortak alanları koruma
- Komşulara zarar vermeme
- Gürültü, görüntü gibi rahatsızlıklardan kaçınma
Aksi takdirde, mal sahibi kiracısını uyarabilir ya da tahliye süreci başlatabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Yönetici Ataması Nasıl Yapılır?
- Apartman ya da site yöneticisi, genel kurulda oy çokluğuyla seçilir.
- Yönetici, alınan kararları uygulamakla yükümlüdür.
- Yönetici seçilmezse, herhangi bir kat maliki mahkeme yoluyla yönetici atanmasını isteyebilir.
Site Yönetim Planı ile Kat Mülkiyeti Kanunu Arasındaki Fark Nedir?
Yönetim planı, apartmana özel kuralları belirleyen bir sözleşmedir. Kat Mülkiyeti Kanunu ise genel ve yasal çerçevedir.
Yönetim planı, kanuna aykırı olamaz. Ancak detaylarda yönetim planı önceliklidir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kat mülkiyeti olmayan daire satılabilir mi?
Evet, ancak kat mülkiyeti olmayan dairelerde iskan problemi olabilir.
Aidat ödemezsem ne olur?
Yasal faiz işler, icra takibi başlatılabilir. Tapunuza haciz bile konabilir.
Asansör kullanmıyorum, yine de aidat öder miyim?
Evet. Ortak alanların tüm giderlerine arsa payı oranında herkes katılmak zorundadır.
Kat mülkiyetine geçmek için iskan şart mı?
Evet. Kat mülkiyeti tapusu ancak iskan belgesi alındıktan sonra alınabilir.
Yönetici seçilmedi, ne yapmalıyız?
Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak yönetici atanmasını talep edebilirsiniz
