
Kat karşılığı arsa anlaşmaları, gayrimenkul sektöründe hem arsa sahipleri hem de müteahhitler için cazip bir model sunuyor.
Ancak bu süreçte çoğu zaman göz ardı edilen önemli bir konu var:
Emlakçı komisyonu nasıl hesaplanır?
Bu yazıda:
- Kat karşılığı arsa modelini,
- Emlakçının bu süreçteki rolünü,
- Komisyon hesaplama yöntemlerini ve yasal sınırları
detaylıca ele alıyoruz.
1️⃣ Kat Karşılığı Arsa Nedir?
Kat karşılığı inşaat, arsa sahibinin arsasını müteahhite devretmesi karşılığında projeden daire veya iş yeri almasıdır.
Genellikle paylaşım oranları:
- %40 arsa sahibi
- %60 müteahhit
Bu modelin avantajları:
✅ Arsa sahibi, inşaat maliyetine katlanmadan daire sahibi olur.
✅ Müteahhit, arsa maliyetine katlanmadan proje geliştirir.
2️⃣ Emlakçının Süreçteki Rolü
Emlakçılar, doğru arsa sahibi ile doğru müteahhiti bir araya getirerek sürecin güvenli ve hızlı ilerlemesine katkı sağlar.
Emlakçı, bu hizmeti karşılığında komisyon alır.
Komisyonun miktarı;
- Proje büyüklüğüne,
- Alınan risklere,
- Taraflar arası anlaşmaya göre değişir.
3️⃣ Emlakçı Komisyonu Nasıl Hesaplanır?
Türkiye’de satış aracılığı komisyonu, satış bedelinin genelde %2 – %4’ü arasındadır.
Kat karşılığı anlaşmalarda ise komisyon:
- Arsa sahibinin alacağı dairelerin toplam değeri üzerinden, veya
- Müteahhitin elinde kalan dairelerin toplam değeri üzerinden hesaplanır.
Komisyon mutlaka yazılı sözleşmede belirtilmelidir.
💡 Örnek Komisyon Hesabı (10 Daireli Proje)
Senaryo:
- Toplam 10 daire inşa edilecek
- Müteahhit: 6 daire, Arsa Sahibi: 4 daire
- Her daire: 3.000.000 TL
Toplam proje değeri:
10 × 3.000.000 TL = 30.000.000 TL
Komisyon %3 üzerinden hesaplanırsa:
1️⃣ Arsa Sahibi Üzerinden:
4 × 3.000.000 TL = 12.000.000 TL
12.000.000 × %3 = 360.000 TL
2️⃣ Müteahhit Üzerinden:
6 × 3.000.000 TL = 18.000.000 TL
18.000.000 × %3 = 540.000 TL
4️⃣ Yasal Çerçeve ve Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği
5 Haziran 2018 tarihli Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre:
- Satış aracılığı komisyonu: En fazla %4 + KDV
- Kira aracılığı komisyonu: 1 aylık kira bedeli + KDV
- Komisyon için yazılı sözleşme zorunlu
✅ Sonuç ve Öneriler
- Komisyon, şeffaf ve yazılı sözleşme ile belirlenmelidir.
- Taraflar (arsa sahibi ve müteahhit) komisyonu kimin ödeyeceğini netleştirmelidir.
- Profesyonel emlakçı, her adımı hukuka uygun ve şeffaf yürütmelidir.
🔑 Unutmayın: Güvenli bir işlem için, net komisyon ve yazılı sözleşme şarttır.