Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türkiye’de hem arsa sahipleri hem de müteahhitler açısından en çok tercih edilen arsa değerlendirme yöntemlerinden biridir. Ancak bu sürecin önemli ve genellikle göz ardı edilen bir boyutu vardır: emlak komisyon bedeli. Bu yazıda, kat karşılığı anlaşmalarda komisyon bedelinin ne olduğu, kim tarafından ödendiği, yasal dayanakları ve dikkat edilmesi gereken detayları kapsamlı şekilde ele alıyoruz.
Kat Karşılığı Anlaşma Nedir?
Kat karşılığı anlaşma, arsa sahibinin arsasını bir müteahhide vererek karşılığında o arsa üzerine yapılacak binadan belli sayıda daire veya işyeri alması şeklinde gerçekleşen bir inşaat sözleşmesidir. Arsa sahibi, maddi olarak inşa sürecine dahil olmaz; inşaat maliyetleri müteahhit tarafından karşılanır.
Kat Karşılığı Anlaşmalarda Emlak Komisyon Bedeli Nedir?
Kat karşılığı sözleşmelerde yer alan taraflar (arsa sahibi ve müteahhit), genellikle bu anlaşmayı bir emlak danışmanı aracılığıyla gerçekleştirir. Bu durumda devreye emlak komisyonu girer. Emlak komisyon bedeli, anlaşmanın gerçekleşmesini sağlayan danışmanın, sunduğu hizmet karşılığında talep ettiği ücrettir.
Emlakçı Komisyonu Yasal mıdır?
Evet. Türkiye’de emlak komisyonu yasal bir uygulamadır ve Ticaret Bakanlığı’nın yayınladığı Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile çerçevesi belirlenmiştir. Bu yönetmeliğe göre:
Alım-satım işlemlerinde emlakçı, hem alıcıdan hem de satıcıdan ayrı ayrı olmak üzere en fazla satış bedelinin %2’si + KDV oranında komisyon talep edebilir.
Kiralamalarda ise bir aylık kira bedeli + KDV oranı geçerlidir.
Kat Karşılığı Anlaşmalarda Komisyon Kimden Alınır?
Bu en çok sorulan sorulardan biridir.
Cevap: Uygulamada bu durum, yapılan sözleşmeye göre değişir. Ancak genel teamül:
Eğer arsa sahibi ve müteahhit, bir emlak danışmanı aracılığıyla bir araya getirildiyse, her iki taraf da danışmana komisyon öder.
Kimi zaman, taraflardan sadece biri (genellikle müteahhit) komisyonu ödemeyi taahhüt eder.
Tarafların arasında yapılmış özel bir sözleşme varsa, bu sözleşmede belirtilen hükümler geçerli olur.
Önemli Not:
Sözlü anlaşmalar yerine her zaman yazılı sözleşme yapılmalı ve komisyon bedelinin kim tarafından, hangi oranda ödeneceği net olarak belirtilmelidir.
Kat Karşılığı Anlaşmada Emlak Komisyonu Ne Kadardır?
Bu sorunun cevabı net değildir çünkü:
İşlemin niteliği,
Projenin büyüklüğü,
Gayrimenkul danışmanının verdiği hizmetin kapsamı,
Anlaşmanın şehir veya semt bazında değişen piyasa koşulları,
gibi etkenler bu oranı etkiler. Ancak genellikle:
%2 + KDV (her bir taraftan alınan) oranı piyasada yaygındır.
Bazı durumlarda bu oran, toplam daire değerinin %3’üne kadar çıkabilir.
Komisyon Bedeli Ne Zaman Ödenir?
Genel uygulamalara göre:
Anlaşmanın imzalanmasıyla birlikte,
Veya ruhsat aşamasında,
Bazı durumlarda inşaatın tamamlanması sonrasında (bu çok tercih edilmez),
ödeme yapılır. Bu durum da sözleşmede mutlaka açıkça belirtilmelidir. Özellikle danışman, tarafları sadece tanıştırıp çekiliyorsa, ödeme ilk imzayla birlikte yapılır.
Komisyon Sözleşmesi Yapmak Zorunlu mu?
Hayır, zorunlu değil ama şiddetle tavsiye edilir.
Emlak danışmanları ile yapılan komisyon sözleşmeleri:
Sonradan çıkabilecek anlaşmazlıkları engeller,
Hizmetin niteliğini tanımlar,
Taraflara güven sağlar.
Komisyon sözleşmesinde mutlaka yer alması gereken unsurlar:
Taraf bilgileri
Hizmetin tanımı
Komisyon oranı
Ödeme zamanı ve şekli
Cezai şartlar
Komisyon Sözleşmesi Noter Onaylı Olmalı mı?
Hayır, noter onayı zorunlu değildir. Ancak noter huzurunda yapılan sözleşmelerin hukuki geçerliliği daha kuvvetlidir. Eğer yüksek bedelli bir kat karşılığı anlaşmadan söz ediliyorsa, noter onaylı bir komisyon sözleşmesi yapmak daha güvenli olacaktır.
Komisyon Bedeli Ödenmezse Ne Olur?
Komisyon bedelinin ödenmemesi durumunda, emlak danışmanı aşağıdaki yollara başvurabilir:
Hukuki süreç başlatabilir (alacak davası açabilir),
Elde ettiği belgelerle (yazışmalar, teklif formları, WhatsApp mesajları vb.) hak talebinde bulunabilir,
Sözleşme varsa, bu belge mahkemede geçerli delil olarak sunulabilir.
Bu sebeple, komisyon ödememek için anlaşmadan vazgeçme gibi davranışlar, hukuki risk yaratır.
Arsa Sahibi Komisyon Vermek Zorunda mı?
Bu da çok sorulan bir başka sorudur.
Cevap: Eğer arsa sahibi, kendi imkanlarıyla müteahhitle anlaşmışsa ve hiçbir danışmanlık hizmeti almamışsa, komisyon ödeme zorunluluğu yoktur.
Ancak bir emlak danışmanı sürece dahil olmuşsa, arsa sahibinin de komisyon ödeme yükümlülüğü doğabilir. Bu yükümlülüğün doğabilmesi için:
Danışmanın gerçekten hizmet verdiğinin ispatlanabilmesi,
Sözleşme veya yazılı beyan bulunması gerekir.
Kat Karşılığı Anlaşmalarda Gayrimenkul Danışmanının Rolü Nedir?
Profesyonel bir danışman, sürecin her aşamasında şu katkıları sunar:
Tarafların doğru eşleştirilmesi
Sözleşme öncesi araştırmaların yapılması (imar durumu, hak sahipliği vb.)
Pazarlık sürecinin yönetilmesi
Uzlaşma sağlanması
Hukuki süreçlerin takibi için yönlendirme
Değerleme ve piyasa analizi
Bu hizmetlerin karşılığı olarak alınan komisyon, aslında sürecin sorunsuz yürümesini sağlayan bir yatırımdır.
Komisyon Bedeli Vergilendiriliyor mu?
Evet. Emlak danışmanları komisyon gelirlerinden dolayı vergi ödemekle yükümlüdür. Fatura kesilmesi, gelir beyanı yapılması yasal zorunluluktur. Danışmandan hizmet alındığında mutlaka fatura talep edilmelidir.
Kat Karşılığı Anlaşmalarda Komisyon Pazarlıkla Düşer mi?
Bazı durumlarda evet. Özellikle büyük ölçekli projelerde, danışmanlar komisyon oranlarında pazarlığa açık olabilir. Ancak çok düşük komisyonlar, hizmet kalitesinde düşüşe neden olabilir. Ucuz komisyon değil, doğru hizmet seçilmelidir.
