Günümüzde miras kalan taşınmazların değerlendirilmesinde en çok başvurulan yöntemlerden biri kat karşılığı inşaat sözleşmeleridir. Bu yöntem sayesinde arsa sahipleri, herhangi bir maliyet üstlenmeden müteahhit ile anlaşarak taşınmazlarını değerlendirirler. Ancak bu süreçte hem komisyon bedeli hem de mülkiyetin tespiti (mirasçılık hakkı) konusunda dikkat edilmesi gereken birçok detay bulunmaktadır.
Bu yazıda iki temel soruya detaylı yanıtlar vereceğiz:
Kat karşılığı anlaşmalarda komisyon bedeli nedir, nasıl hesaplanır, kim öder?
Mirasçı olduğunuz taşınmazları nasıl öğrenebilirsiniz, hangi yolları izlemeniz gerekir?
Kat Karşılığı Anlaşma Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını bir müteahhide vererek, karşılığında inşa edilecek binadan daire veya iş yeri alma esasına dayalı bir ortaklık modelidir. Müteahhit inşaatı üstlenir; arsa sahibi ise arsanın mülkiyetini paylaşarak karşılığında yeni mülk sahibi olur.
Emlak Komisyonu Nedir?
Kat karşılığı anlaşmalarda süreç genellikle bir emlak danışmanı ya da gayrimenkul uzmanı tarafından yürütülür. Bu danışman, arsa sahibi ile müteahhidi bir araya getirir, sözleşme sürecini organize eder. Bu profesyonel hizmet karşılığında alınan ücret emlak komisyon bedelidir.
Kat Karşılığı Anlaşmalarda Komisyon Bedelini Kim Öder?
Bu sorunun yanıtı, taraflar arasında yapılan sözleşmeye bağlıdır. Ancak genel uygulama şu şekildedir:
Her iki taraf da (arsa sahibi ve müteahhit) komisyon ödeyebilir.
Sözleşmede aksi belirtilmemişse, her iki taraf da ayrı ayrı komisyon ödeme yükümlülüğü altındadır.
Ancak bazı durumlarda müteahhit, tüm komisyonu üstlenebilir.
⚠️ Dikkat:
Sözlü anlaşmalar yerine yazılı bir komisyon sözleşmesi yapılmalı ve ödeme detayları açıkça belirtilmelidir.
Komisyon Oranı Ne Kadardır?
Türkiye’de emlak komisyon oranları, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile belirlenmiştir.
Satış işlemlerinde: Alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı olmak üzere, satış bedelinin %2’si + KDV
Kat karşılığı anlaşmalarda: Taraflar arasında serbestçe belirlenir ama genellikle %2 ile %5 arasında değişebilir.
Komisyon Ne Zaman Ödenir?
Bu da önemli bir sorudur. Komisyon bedeli genellikle şu zamanlarda tahsil edilir:
Sözleşme imzalandığında
Tapu devri yapıldığında
Bazı durumlarda inşaat ruhsatı alındığında
Yine burada da belirleyici olan, taraflar arasında yapılan yazılı anlaşmadır.
Mirasçı Olduğum Taşınmazları Nasıl Öğrenebilirim?
Eğer size ya da ailenize ait olduğunu düşündüğünüz ancak tapuda adınıza kayıtlı olmayan taşınmazlar varsa, mirasçılık araştırması yapmanız gerekir. İşte adım adım yapmanız gerekenler:
- Veraset İlamı (Mirasçılık Belgesi) Alın
İlk adım, mirasçı olup olmadığınızı resmi olarak belgelendirmektir.
Nereden alınır? Sulh Hukuk Mahkemesi veya noter
Gerekli belgeler: Kimlik belgesi, vefat eden kişinin bilgileri
Veraset ilamı ile kimlerin yasal mirasçı olduğu ve hangi oranda pay sahibi oldukları netleşir.
- Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Sorgulaması Yapın
Tapu sisteminde mirasçının adı geçmeyebilir ancak vefat eden kişinin adına kayıtlı taşınmazlar görülebilir.
E-Devlet Üzerinden:
https://www.turkiye.gov.tr/tapu-bilgileri-sorgulama
E-Devlet → Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü → “Tapu Bilgileri Sorgulama”
Bu hizmet sadece kendi üzerinize kayıtlı taşınmazları gösterir. Vefat eden kişinin taşınmazlarını görebilmek için veraset belgesi ile Tapu Müdürlüğü’ne başvurmanız gerekir.
- Tapu Müdürlüğü’ne Başvurun
Veraset ilamıyla birlikte, vefat eden kişinin adına kayıtlı taşınmazların tespiti için Tapu Müdürlüğü’ne bireysel başvuru yapılabilir.
Vefat eden kişinin T.C. kimlik numarası ya da adı-soyadı bilgisi ile sorgulama yapılır.
Taşınmaz varsa, mirasçıların adlarına intikal işlemi başlatılır.
- Vergi Dairesi Bildirimi Yapın
Taşınmazın devri (intikali) öncesinde veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilmelidir.
Süre: Vefattan sonra 4 ay içinde
Yer: Miras bırakanın ikametgahının bağlı olduğu vergi dairesi
Beyanname verilmezse taşınmazın resmi olarak devri yapılamaz.
- Tapuda İntikal İşlemini Tamamlayın
Beyanname sonrası, tapuda mirasçılar adına resmi kayıt yapılır. Bu aşamada:
Tapu harcı ödenir
Tapu devri yapılır
Mirasçıların her biri tapuda pay sahibi olur
Miras Kalan Arsayı Kat Karşılığı Verirken Nelere Dikkat Edilmeli?
Eğer miras yolu ile edindiğiniz bir arsayı kat karşılığı değerlendirmek istiyorsanız, aşağıdaki noktalara özellikle dikkat edin:
Mülkiyet durumu net olmalı: Tüm mirasçılar arsa üzerinde paydaşsa, onların da rızası gerekir.
Ortak karar alınmalı: Tek bir mirasçı işlem yapamaz.
Kat karşılığı sözleşme profesyonelce hazırlanmalı: Avukat ve emlak danışmanı desteğiyle
Komisyon bedeli ve yükümlülükleri baştan belirlenmeli
Kat Karşılığı Anlaşma Yapmadan Önce Bilinmesi Gerekenler
Arsanın imar durumu net olarak öğrenilmeli
Proje öncesi değerleme raporu alınmalı
Müteahhidin referansları ve mali gücü araştırılmalı
Sözleşmede teslim tarihi, daire paylaşımı, gecikme cezası, noter onayı gibi maddeler yer almalı
Emlak danışmanıyla yazılı komisyon sözleşmesi yapılmalı
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kat karşılığı anlaşmalarda komisyon ödenir mi?
Evet, emlak danışmanı süreçte yer aldıysa komisyon bedeli ödenir.
Komisyonu kim öder?
Taraflar arasında yapılan anlaşmaya göre değişir. Genellikle her iki taraf da öder.
Mirasçılık belgesi olmadan taşınmaz sorgulanabilir mi?
Hayır. Vefat edenin taşınmazlarına ulaşmak için yasal mirasçı olduğunuzu belgeleyen veraset ilamı gerekir.
Miras kalan arsa tek başıma satabilir miyim?
Diğer mirasçılar varsa, onların yazılı izni olmadan satış ya da kat karşılığı anlaşma yapılamaz.
Komisyon bedeli ne kadar?
Genelde %2 + KDV olmakla birlikte, anlaşmaya göre değişebilir.
