Gayrimenkul sektörü, Türkiye’de yatırımın en güvenli limanlarından biri olarak görülürken; son yıllarda altın fiyatlarındaki artış, inşaat maliyetleri ve kat karşılığı inşaat anlaşmaları gibi konular da gündemi meşgul etmektedir. Özellikle şu iki soru, yatırımcılar ve arsa sahipleri tarafından sıkça sorulmaktadır:
- “Altın artınca ev fiyatları artar mı?”
- “Kat karşılığı anlaşmalarda komisyon bedeli nedir, kim öder?”
Bu blog yazısında, hem ekonomik etkileri hem de gayrimenkul işlemlerindeki yasal ve finansal detayları ele alacağız.
Kat Karşılığı Anlaşma Nedir? Kısaca Hatırlayalım
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bir arsa sahibinin arsasını bir müteahhide vererek, karşılığında inşa edilecek binadan belirli sayıda daire veya iş yeri alması şeklinde yapılan bir gayrimenkul anlaşmasıdır. Bu modelde:
- Müteahhit inşaatı yapar,
- Arsa sahibi arsa payını verir,
- Ortaya çıkan bağımsız bölümler paylaşılır.
Bu süreçte çoğunlukla bir emlak danışmanı devreye girer ve anlaşmanın sağlıklı şekilde yürümesini sağlar.
Kat Karşılığı Anlaşmalarda Komisyon Bedeli Nedir?
Kat karşılığı inşaat projelerinde, arsa sahibi ve müteahhitin bir araya gelmesini sağlayan gayrimenkul danışmanları, sundukları hizmet karşılığında bir komisyon bedeli talep eder.
Bu komisyon bedeli; projenin büyüklüğüne, alınan hizmetin niteliğine ve taraflar arasında yapılan anlaşmaya göre değişir.
Komisyon Bedelini Kim Öder?
Bu, en çok merak edilen konulardan biridir. Uygulamada şu 3 model karşımıza çıkar:
- Her iki taraf da (arsa sahibi ve müteahhit) komisyon öder.
- Taraflardan biri (çoğunlukla müteahhit) tüm komisyonu ödemeyi üstlenir.
- Sözleşmede aksi belirtilmişse, sadece hizmet alan taraf ödeme yapar.
💡 Öneri:
Komisyon bedeli ve ödeme sorumluluğu mutlaka yazılı sözleşme ile belirlenmelidir. Sözlü anlaşmalar, hukuki anlaşmazlıklara neden olabilir.
Komisyon Oranı Ne Kadardır?
Türkiye’de gayrimenkul danışmanlığı sektörünü düzenleyen Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre:
- Satış işlemlerinde: Her bir taraf için satış bedelinin %2’si + KDV
- Kat karşılığı projelerde: Serbest piyasa kuralları geçerlidir, genellikle %2 – %5 arası değişir.
Bazı özel projelerde bu oran daha yüksek olabilir; bu nedenle sözleşme detaylarına dikkat edilmelidir.
Altın Fiyatlarındaki Artış Ev Fiyatlarını Nasıl Etkiler?
Şimdi konunun ekonomik boyutuna geçelim. Türkiye’de özellikle son yıllarda altın fiyatlarındaki artış, birçok sektörü etkiledi. Peki, altın fiyatı yükseldiğinde konut fiyatları da artar mı? Gelin birlikte inceleyelim.
Altın Artınca Ev Fiyatları Neden Artar?
Altın fiyatlarının yükselmesi ile ev fiyatları arasında doğrudan ve dolaylı etkiler vardır. İşte bu ilişkinin başlıca nedenleri:
- İnşaat Maliyetleri Altına Endeksli
- Türkiye’de müteahhitler, demir, çimento, alüminyum gibi yapı malzemelerini genellikle döviz ve altın bazlı maliyetlerle hesaplar.
- Özellikle büyük projelerde müteahhitler malzeme fiyatlarını altın cinsinden takip eder.
- Altın fiyatı artınca, malzeme maliyetleri artar, bu da konut fiyatlarına yansır.
- Altın Birikimi Ev Alımına Yönelir
- Türk yatırımcısı geleneksel olarak altın ve gayrimenkule yatırım yapmayı sever.
- Altın fiyatı arttığında, yatırımcılar bu kazancı konuta yönlendirir, bu da talebi artırır.
- Talep artınca, konut fiyatları da yükselir.
- Arsa Değerleri Yükselir
- Altın değer kazanırken, yatırımcılar gayrimenkul arsa yatırımı yapmaya başlar.
- Özellikle büyük şehirlerde arsa değerleri yükselince, bu doğrudan kat karşılığı anlaşmalara yansır.
- Müteahhit, daha yüksek maliyetle anlaşma yapar ve bu daire fiyatlarına yansır.
Kat Karşılığı Anlaşmalar Altın Artışından Nasıl Etkilenir?
Altın fiyatlarındaki artış sadece konut alıcılarını değil, kat karşılığı anlaşma yapan arsa sahipleri ile müteahhitleri de etkiler. İşte nasıl:
- Müteahhitin Maliyet Hesabı Değişir
- Müteahhit inşaatı yaparken kullandığı malzemeler altınla birlikte pahalanır.
- Daha yüksek maliyet demek, daha az daire paylaşımı ya da daire metrekarelerinde küçülme anlamına gelir.
- Arsa Sahibi Daha Fazla Pay Talep Eder
- Altınla birlikte konut fiyatları da arttığı için arsa sahipleri de projeden daha çok pay istemeye başlar.
- Bu durum müteahhit ile pazarlığı zorlaştırır ve süreci uzatabilir.
- Emlak Komisyon Oranları Tartışmalı Hale Gelir
- Artan değerler nedeniyle danışmanın komisyon bedeli daha çok sorgulanır.
- Bu noktada profesyonel sözleşme ve hizmet detayları çok önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
✅ Altın fiyatı artarsa konut almak mantıklı mı?
Eğer maliyetler artış trendindeyse, konut fiyatları da artacağından erken davranmak avantaj sağlayabilir.
✅ Kat karşılığı anlaşma yaparken emlakçıya komisyon vermek zorunda mıyım?
Eğer bir emlak danışmanından hizmet aldıysanız, yasal olarak komisyon ödemekle yükümlüsünüz. Ancak ödeme şekli sözleşmede belirtilmelidir.
✅ Emlak komisyonu ne zaman ödenir?
Genellikle sözleşme imzalandığında ya da tapu devrinde ödenir. Ancak bazı durumlarda inşaatın belli aşamalarında da ödenebilir.
✅ Kat karşılığı anlaşmalarda altın endeksli sözleşme yapılabilir mi?
Evet, bazı profesyonel müteahhit firmalar, inşaat maliyetlerini altına endeksleyerek proje planlar. Bu sayede maliyet riskleri dengelenir.
✅ Altın yükselirse konut kredisi de etkilenir mi?
Konut kredileri doğrudan altına endeksli değildir; ancak faiz oranları, enflasyon ve dövizle birlikte artabileceği için dolaylı olarak etkilenir.
