Karma Kullanım Alanı Nedir? Gayrimenkul Yatırımlarında Önemi ve İmar Yönetmeliği Detayları

Karma kullanım alanı nedir?

Gayrimenkul sektöründe son yıllarda sıkça duyulan kavramlardan biri **“karma kullanım alanı”**dır. Bu alanlar, tek bir fonksiyonla sınırlı olmayan; ticaret, hizmet ve konut gibi farklı işlevlerin bir arada yer aldığı projeleri ifade eder. Özellikle büyük şehirlerde hızla artan karma kullanım projeleri, insanların yaşam, çalışma ve alışveriş ihtiyaçlarını tek bir noktada karşılamayı mümkün kılar.

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne göre karma kullanım alanları, yüksek nitelikli konutlar hariç olmak üzere, tek başına yalnızca konut olarak kullanılmayan; ticaret ve hizmet fonksiyonlarının da bulunduğu alanlar şeklinde tanımlanır.

---

Karma kullanım alanının imar yönetmeliğine göre nitelikleri nelerdir?

Yönetmelik hükümlerine göre karma kullanım alanlarının bazı özellikleri bulunmaktadır:

• Ayrı giriş zorunluluğu: Eğer alanda konut veya turizm tesisi yapılacaksa, bu birimlerin ticari alanlardan bağımsız girişleri ve merdivenleri olması şarttır.

• Ticari kullanım hakkı: Zemin kat veya bodrum katlarda ticaret ve hizmet sektörü kullanımına izin verilir.

• Sosyal ve kültürel tesis imkanı: Plan kararı olmadan bu alanlarda yurt, kurs, dershane, otopark, sosyal ve kültürel tesisler yapılabilir.

• Özel izin gerektiren yapılar: Özel eğitim veya sağlık tesisleri yapılabilmesi için alanın karma kullanımdan çıkarılması gerekir.

---

Karma kullanım alanlarında hangi fonksiyonlar bir arada bulunabilir?

Karma kullanım alanları farklı kombinasyonlarla tasarlanabilir:

• Ticaret + Konut

• Turizm + Ticaret + Konut

• Ticaret + Ofis + Konut

Bu alanlarda konut yapılabilmesi için, konutun getireceği nüfus yoğunluğuna uygun sosyal ve teknik altyapının (okul, yeşil alan, otopark vb.) sağlanması zorunludur.

---

Karma kullanım alanında konut için hangi sınırlar geçerli?

Eğer uygulama imar planında konut kullanımına ayrılacak oran belirtilmemişse, konut kullanımı toplam emsalin %20’sini geçemez.

Bu sınırlama, ticaret ve hizmet fonksiyonlarının korunması ve alanın dengesinin bozulmaması için getirilmiştir.

---

Karma kullanım alanlarının yatırımcılar için avantajları nelerdir?

Karma kullanım alanları, yalnızca imar düzenlemeleriyle sınırlı kalmaz; aynı zamanda yatırımcılar için de cazip fırsatlar sunar:

• Gelir çeşitliliği: Konut, ofis ve ticari alanlardan elde edilen farklı kira gelirleri yatırım riskini azaltır.

• Canlılık ve cazibe: Yaya trafiği ve sürekli kullanım sayesinde bölge daha değerli hale gelir.

• Uzun vadeli değer artışı: Ticari faaliyetlerle desteklenen konutlar, geleneksel projelere göre daha hızlı değer kazanabilir.

• Belediye teşvikleri: Bazı bölgelerde karma projelere ruhsat kolaylığı veya vergi avantajı sağlanabilir.

---

Karma kullanım alanları şehir planlaması açısından neden önemlidir?

20. yüzyılda şehirler iş, konut ve ticareti ayrı bölgelere ayırırken, günümüzde sürdürülebilir şehircilik anlayışı tekrar karma kullanım projelerine yönelmiştir. Bunun nedeni:

• Trafik yoğunluğunu azaltmak,

• Yürünebilir şehirler yaratmak,

• Karma sosyal hayatı desteklemek,

• Çevresel sürdürülebilirliği güçlendirmek.

Bu nedenle birçok belediye, yeni imar planlarında karma kullanım alanlarına daha fazla yer açmaktadır.