Kira gelirinin vergilendirilmesinde “istisna” uygulamasına son verilmesi, aylık 30-50 bin TL aralığındaki kira gelirlerinin ödenecek yıllık vergi miktarını yüzde 15-23 artıracak. Bunun da genel kiralarda yukarı yönlü baskı yaratacağı bekleniyor.
Dünya Gazetesi yazarı Naki Bakır, tamda bu konuya değindi. “İstisna” uygulamasına son verilmesi, aylık 30-50 bin TL aralığındaki kira gelirlerinin ödenecek yıllık vergi miktarını yüzde 15-23 artırılması, kiralarda yukarı yönlü baskı yaratacak.
Vergi Kanunları ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi, 17 Ekim 2025 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi’ne (TBMM) sunuldu ve 23 Ekim 2025 tarihinde TBMM Plan ve Bütçe Komisyonunda kabul edildi. TBMM’de görüşmeleri süren düzenleme uyarınca konut kira gelirlerinde istisna kaldırılıyor.
Bu düzenleme ile kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından emekli, dul ve yetim aylığı alanlar dışındaki yurttaşlar, yıllık kira gelirlerinde belli bir kısmı gelir vergisinden istisna tutma hakkını yitirecek. Söz düzenleme 1 Ocak 2026’dan itibaren yürürlüğe girecek.
İstisnaya son verilmesi, ev sahiplerinin yanı sıra, piyasa dengelerine olası etkileri dolayısıyla 25 milyona yakın kiracıyı da yakından ilgilendiriyor. Uzmanlar, istisnanın kalkmasının ev sahiplerinin yeni sözleşmelerde kaybı telafi için kiraları, şimdiden mevcut piyasa düzeyine göre fazladan yüzde 15-30 civarında artırma eğiliminde olabileceğini dile getiriyor. Devam eden sözleşmelerde ise yeni bir ev sahibi-kiracı gerginliği dönemine yol açabileceği öne sürülüyor. Yatırım amaçlı kiraya verilen konutların sayısında azalma dolayısıyla kiralık konut arzında düşüş riskine de işaret ediliyor.
Gelir Vergisi Kanunu’na göre 2025 yılında elde edilip vergisi 2026’nın mart ayı sonuna kadar beyan edilerek nisan başı ve temmuz sonunda iki taksit halinde ödenecek kira gelir vergisinde istisna uygulaması devam edecek. Teklif bu haliyle yasalaşırsa 2025 yılı belirlenen 47 bin liralık tutar, istisnanın son uygulaması olacak. Artan oranlı vergi sistemine göre belirlenen oranlara göre 2025’teki yıllık kira gelirlerinin 158 bin TL’ye kadar olan kısmı yüzde 15, 330 bin TL-158 bin TL arasındaki kısmı yüzde 20, 800 bin TL-330 bin TL arası yüzde 27, 4 milyon 300 bin TL-800 bin TL arası yüzde 35 ve 4 milyon 300 bin TL’nin üzerindeki gelirler yüzde 40 oranında vergilendirilecek.
TÜİK “İstatistiklerle Aile” araştırmasına göre oturduğu evin sahibi olanların 2014’te yüzde 61,1 olan oranı 2024’te yüzde 56,1’e kadar düştü, kiradaki nüfus oranı ise yüzde 22,1’den yüzde 28’e çıktı.
TÜİK’in, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) ile belirlenen nüfus sayısına geçici koruma kapsamındaki Suriyelileri de ekleyerek 88 milyon 629 bin kişi olarak belirlediği yıl ortası nüfus sayısı baz alındığında 2024 itibarıyla 49,7 milyonluk nüfus mülkiyeti kendine ait evlerde otururken, zorunlu kiracı durumundaki bireylerin sayısı ise 24,8 milyon dolayında bulunuyor. Ortalama hane halkı büyüklüğünün 3,11 kişi olduğu baz alındığında kendine ait evde oturan aile sayısı 16 milyon, kiracı konumundaki hane sayısı da 8 milyon civarında.
2026 yılına ait kira gelirleri ise 1-31 Mart 2027 arasında beyannamesi verilerek, birinci taksidi 2 Nisan 2027, ikinci taksidi de 31 Temmuz 2027’ye kadar ödenecek. İstisna uygulamasının kaldırılması ile birlikte, kira gelirleri üzerinden alınan vergi miktarı artacak.
2026 başında çeşitli vergi, ceza, harç ve ücretlerin yanı sıra Gelir Vergisi dilimlerinin yeni tutarlarının belirlenmesinde de yeniden değerleme oranı esas alınacak. Her yıl için yeniden değerleme oranı ise bir önceki yıl ekim ayı sonu itibarıyla yurt içi üretici fiyat endeksinde (Yİ-ÜFE) meydana gelen on iki aylık ortalamalara göre artış oranı üzerinden belirleniyor.
Buna göre 3 Kasım’da Ekim 2025 enflasyon verileri açıklandığında 2026 yılında uygulanacak yeniden değerleme oranı da netleşecek. Cumhurbaşkanı’nın bu oranı artırma eksiltme yetkisi olmakla birlikte, Yİ-ÜFE’deki artış genelde yeniden değerleme oranı olarak esas alınıyor.
Yİ-ÜFE’nin eylül sonu itibarıyla geldiği düzey, 2026 başında geçerli olacak yeniden değerleme oranının yüzde 25 dolayında olacağını gösteriyor. Kira gelirine uygulanan istisna tutarı da genelde bu kadar artırılıyordu. Buna göre yeniden değerleme oranı yüzde 25 olursa, 2026 yılı gelirleri için geçerli olacak 58 bin 750 TL’lik istisna olasılığı ortadan kalkmış oluyor.
Uzmanlar, istisnanın kaldırılmasının, doğrudan ev sahiplerinin vergi yükünü artıracağı, başka deyişle net gelirini azaltacağı için, yeni kiraya verilecek konutlarda kiraları yükseltme eğilimini tetikleyebileceğine işaret ederek, olasılıkları şu başlıklar altında dile getiriyor.
-Kira gelirine istisnanın kalkması kiralarda genel bir yukarı yönlü baskı yaratabilir.
-İstisna kalktığında, ev sahiplerinin vergilendirilecek gelirleri artar, bu da ek vergi maliyetine yol açar, net gelir düşer.
-Ev sahipleri, vergiyi telafi etmek için kiraları yüzde 15-30 civarında artırma eğiliminde olabilir (kesin oran, kira piyasasının arz-talep dengesi, lokasyon ve konut tipi gibi faktörlere bağlı).
-Özellikle yüksek gelirli, lüks ve merkezi bölgelerdeki kiralık konutlarda artış daha belirgin olur.
-Türkiye’de kira artışları TÜFE üzerinden yapılıyor, dolayısıyla yeni vergi uygulaması mevcut kira sözleşmelerini doğrudan değiştirmez.
-Yeni sözleşmelerde ise vergi yükü, ev sahibinin pazarlık gücüne ve piyasadaki talebe bağlı olarak kira artışına yansıyabilir.
-Yeni kiralar daha yüksek olacağından, kiracı adayları için mali yük artar. Mevcut kiracılar ise genellikle sözleşme süresi boyunca mevcut kiranın üstünde artış yaşamaz.
-Düşük ve orta gelirli kiracılar, kiraları karşılamakta zorlanabilir ve konut talebi kirada yoğunlaşabilir, sosyal gerilimler artabilir.
-Ev sahipleri, daha fazla vergi ödemek zorunda kalacağından, yatırım amaçlı kiraya verilen konutların sayısında azalma yaşanabilir.
2026 gelirlerine istisna uygulanmazken, Gelir Vergisi dilimlerinin de yüzde 25 olması beklenen yeniden değerleme kadar artacağı varsayılırsa ilk dilimin 197 bin 500, ikinci dilimin 412 bin 500, üçüncü dilimin 1 milyon, dördüncü dilimin 5 milyon 375 bin TL’ye çıkması bekleniyor.
Buna göre yapılan hesaplama, aylık kira geliri 30 bin lira olan bir ev sahibinin ödeyeceği yıllık vergi, eğer emekli, malul, dul ya da yetim değilse 50 bin 375 liradan 62 bin 125 liraya, vergi oranı da yüzde 14’ten yüzde 17,3’e çıkacak. Aylık 40 bin lira kira alan bir ev sahibi 74 bin 988 TL yerine 90 bin 850 TL vergi ödeyecek, vergi oranı yüzde 15,6’dan yüzde 18,9’a yükselecek. Aylık 50 bin liralık kira gelirinin yıllık vergisi 107 bin 388 liradan 123 bin 250 liraya, vergi oranı yüzde 17,9’dan yüzde 20,5’e çıkacak.
Baz alınan kira düzeylerine göre ev sahiplerinin ödeyeceği vergi 11-16 bin lira arasında artmış olacak. Bu hesaba göre ev sahipleri, yıl boyunca elde ettikleri kira gelirinin 1,4-2,1 aylık bölümünü vergi olarak devlete aktaracak.
Gelir Vergisi Kanunu’na göre, konut veya işyeri kiralarından elde edilen gelirlerde vergi matrahı, yıllık kira gelirinin brüt nominal tutarı üzerinden hesaplanıyor; kira gelirinde enflasyona göre düzeltme veya maliyet güncellemesi yapılamıyor, enflasyon etkisi vergi matrahına yansıtılmıyor.
Kaynak: dunya.com
