Arsayı Boş Satmak veya Üzerinde Proje Geliştirip Satmak / Hangisi Daha Karlı?
Kazan – Kazan Modeli (Arsa Sahibi & Ticari Gayrimenkul Danışmanı)
Ticari / Endüstriyel imarlı taşınmazlar üzerinde proje geliştirmek uzun bir süreç gibi görünebilir.
Nihayetinde Gayrimenkul Danışmanı için daha kolay ve pratik yöntem hazır tesisi ve/veya taşınmazı nispeten daha az enerji harcayarak satmak veya kiralamaktır. Aslında kolay olan yöntem de budur. Bununla birlikte, işin sonundaki kazançlara bakıldığında proje geliştirmek uzun ve zahmetli görünse de kazanç anlamında kat kat fazla kazanç söz konusudur. Peki bu nasıl olacak?
Gelin birlikte her 2 senaryoyu da analiz edelim.
Senaryo 1-Proje Geliştirme Modeli Olmadan Kazanç Senaryosu
Bir danışman olduğumuzu ve 4.000 m2 büyüklüğünde sanayi imarlı arsasını satmak üzere olan bir müşteri ile aracılık anlaşması yapmış olduğumuzu düşünelim. Arsaya bir ekspertiz yaptığımızı ve arsanın satış değerinin de 1.000.000 $ olduğunu ve aracılık bedelinin de %3 olduğunu farz edelim. Satışın gerçeklemesi durumunda kazancımız;
Satıcı Taraftan Alınacak Aracılık Bedeli = 1.000.000 $ x %3 = 30.000 $
Alıcı Taraftan Alınacak Aracılık Bedeli = 1.000.000 $ x %3 = 30.000 $ – Bazı durumlarda
Alıcı Tarafın Danışmanına Bırakılabilir.
Dolayısıyla minimum 30.000 $ maksimum ise 60.000 $ kazanç potansiyeli mevcuttur.
Senaryo 2-Proje Geliştirme Modeline Göre Kazanç Senaryosu
Proje Geliştirme klasik gayrimenkul pazarlama sürecinden daha farklı ve komplikedir. Proje Geliştirme Modeli en iyi ihtimalle 2 sene ve daha uzun solukludur. Proje Geliştirme başta inşaat yapım tekniklerine ait detay bilgi, yatırım fizibilitesi, finansman, fonlama ve nakit akış bilgisi olmak üzere teknik ve finansal bilgi ve deneyim gerektirmektedir.
Bu hali ile Proje Geliştirme zor gibi gözükse de süreç çok daha heyecanlıdır ve gelir potansiyeli de aynı şekilde çok fazladır. Çünkü gelir opsiyonları fazladır.
Model/Süreç yukarıdaki şekilde basitçe özetlenmektedir. Süreç tüm opsiyonlar için benzerdir. Kazançtaki fark tamamen yatırımın nasıl yapılacağı ve yatırımı kimin yapacağı ile orantılıdır. Bu yazımızda ilk opsiyonu yani arsa sahibinin finansman probleminin olmadığı yani kendi yatırımını kendi mali kaynakları üzerinden gerçekleştirdiği 1 No’ lu opsiyonu inceleyeceğiz.
Opsiyon 1-Arsa Sahibinin Yatırımcı Olması Durumu
Örnek Uygulama
Gayrimenkul Danışmanıyız ve müşterimizi 4.000 m2 büyüklüğündeki arsasını satmak yerine bu arsa üzerinden bir proje geliştirmeye ikna ettiğimizi varsayalım. Arsasının K.A.K.S. (Kat Alanları Katsayısı) değerinin 1 olduğunu ve mevcut yapılaşma koşullarına göre de 4.000 m2 x 1 = 4.000 m2 + emsal harici alanlar da dahil olmak üzere yaklaşık 5.560 m2 kapalı inşaat alanına sahip bir endüstriyel tesis yaptığımızı öngörelim.
Şu anki piyasa rayiçleri göz önünde bulundurulduğunda zemin koşullarının da olumsuz olmaması durumunda betonarme taşıyıcı sisteme sahip olan ve kapalı alan dağılımının %85 üretim %15 idari bina şeklindeki bir endüstriyel tesisin yaklaşık maliyeti 2.780.000 $’ dır. Arsa Sahibi bu yatırımı proje hazırlama ve ruhsat alma dönemi de dahil 1,5-2 senelik dönemde gerçekleştirecektir.
İnşaat tamamlanması ile birlikte Ticari Gayrimenkul Danışmanı bu tesis için potansiyel kiracı adaylarını araştıracak, Arsa Sahibine sunacaktır. Arsa Sahibinin en uygun Kiracı ile 5 + 5 senelik kira sözleşmesi yapacaktır.
Kira sözleşmesinden 5.seneden sonra herhangi bir sene Arsa Sahibinin tesisini satma hakkı olacaktır. Bununla birlikte satışta alım için öncelik hakkı Kiracı Firmaya tanınacaktır. Arsa Sahibi, Kiracı ve/veya başka bir müşteriye tesisini senelik kira toplamı üzerinden 12 sene çarpanı ile satacaktır.
İşte bu durumdaki proje analizi şu şekildedir.
Tesisin birim kira değeri aylık 5,5 $/m2’dir. Bu değer üzerinden tesisin 7 senelik kira gelirleri toplamı 2.568.720 $’ dır. Tesis 7.sene sonunda satılacaktır. Satış tutarı 4.403.520 $’ dır.
Projenin amortisman süresi 7,2 senedir.
Ticari Gayrimenkul Danışmanının Kazanç Analizi
Arsa Sahibinin Kazanç Analizi
Arsa Sahibi arsasının üzerinde herhangi bir yatırım yapmaması durumunda 1.000.000 $ gelir elde edecekti. Bu model ile gelirlerinden inşaat maliyetini çıkarttığımızda ve 7 sene sonraki satış gelirini senelik 5 oranında indirgediğimizde bugünkü net kazancı 2.031.334 $ olacaktır.
Bir başka ifadeyle arsasının değeri %103 artmıştır.
Özet
Sonuç
“Kazan-Kazan Modeli” de diyebileceğimiz bu “Proje Geliştirme Modeli” ile hem Arsa Sahibi
hem de Ticari Gayrimenkul Danışmanı kazançlarını kat kat arttırmaktadırlar.
