Bir önceki yazımızda Kazan – Kazan Modeline giriş yapmış ve Arsa Sahibinin kendi öz sermayesi üzerinden kendi tesisini yaptırması durumunda (Senaryo-1) hem Arsa Sahibi hem de Ticari Gayrimenkul Danışmanının birlikte kazançlarını kat kat arttırdıklarını belirtmiştik. Bugünkü yazımızda ise, geliştirilmesi uygun olmayan arsalar ve geliştirilmesi uygun arsalar üzerinde öz sermaye yetersizliğini aşmak için izlenecek geliştirme yöntemlerine bakış atacağız (Sanaryo-2).
Üzerinde proje geliştirilecek olan Arsanın imar durumunun elverişli olduğu koşullarda “Kazan – Kazan Modeli” en ideal modeldir. Peki ideal koşullar nelerdir? İdeal olmayan koşullar nelerdir?
Çalışma konusu arsada yapılaşma izni yoksa yani arsa tarım arazisi vasfında ve/veya SİT alanında kalıyorsa o zaman bu arsalar üzerinde “var olmayan bir imara” göre afaki bir proje çizmek ve bu projeyi gerçek bir projeymiş gibi pazarlamak hayal satmaktır. Çünkü imarı bulunmayan arsa için hangi tarihte ve hangi kapsamda bir imar uygulaması yapılacağı tamamen yerel otoritenin tasarrufunda olacağından bu tür arsalar için en doğru yöntem ya arsanın satışını bekletmek veya olduğu şekilde yani imarsız şekilde pazarlamaktır. Aksi takdirde proje ve bu projeye uygun yatırım bütçesi hazırlamak zaman kaybından öteye gitmeyecektir. Bırakın beklentiyi yeni arsa sahibi satın alsın.
Bununla birlikte, imarı bulunan arsalar üzerinde arsanın mevcut rayiç değerini arttıracak verimli ve efektif bir proje hazırlamak hem arsa sahibi hem de ticari gayrimenkul danışmanı için arsanın boş satışına göre kat ve kat gelirlerini arttıracaktır. Buradaki kritik konu projenin doğru bir şekilde hazırlanmasıdır. Bir projenin doğru hazırlanması için şu sorulara doğru cevaplar verilmelidir:
– Bölgedeki pazar araştırmasına göre gelişme trendi nedir? Bölgedeki ticari/endüstriyel yapılaşma hangi eksende devam etmektedir? Depo mu yapılmalıdır yoksa fabrika mı yapılmalıdır?
– Seçilecek tesis tipine göre tesise erişim nasıl sağlanacaktır?
– Tesisin içindeki düşey ve yatay hareketler nasıl çözümlenecektir? Sevkiyat kapılarının adetleri, büyüklükleri ve yük asansörlerinin yerleri ve konumları.
– Eğer tesis katlı olacaksa, katların hareketli yük taşıma gücü ve katların tavan yükseklikleri ne olacaktır?
– Enerji ihtiyacı için kaç KVA kapasitesinde bir trafo temin edilmelidir? Çatı da güneş enerji panelleri yapılacak mıdır?
– Kolon arasındaki serbest açıklıklar kaç mt’ dir?
– Isı enerjisini etkileyen çatı ve cephe kaplamasındaki kullanılacak panellerin kalınlıkları nasıl olacaktır?
Bu ve buna benzer teknik çözümler tesisi kullanacak olan tesis sahibi veya kiracının kararını doğrudan etkilemektedir. Doğru çözümler tesisin pazarlama sürecini kısaltmaktadır. Hatalı uygulamalar ise pazarlama sürecini zorlaştırmakta ve/veya renovasyon için ilave maliyetlere neden olmaktadır.
Senaryo 2- Arsa Sahibinin Öz Sermayesinin Yeterli Olmadığı Durumlarda Arsa Geliştirmek
Arsa sahibinin inşaat yapımı için öz sermayesinin yeterli olmadığı koşullarda ise proje geliştirmek tabii ki sermayenin olduğu koşullara göre daha zor olsa da olanaksız değildir. Hatta finansman modelini oluşturacak bir ticari gayrimenkul danışmanı için çok daha kazançlı olabilmektedir. Çünkü finansman sağlamak sağlanacak finansman ve bulunacak yatırımcı üzerinden de gelir imkânı demektir. Dilerseniz arsa sahibinin öz sermeyesinin yeterli olmadığı koşullara göre izlenebilecek geliştirme yöntemlerini ve finansman modellerini inceleyelim.
– İnşaat Öncesi Hazırlanacak Bir Proje Üzerinden Kiracı Bulmak ve Ön Kira Sözleşmesi Yaparak Ön Finansman Temin Etmek: Bu modele göre bölgedeki potansiyel kiracı ve/veya kullanıcılarla 5+5 uzun vadeli kira sözleşmesi yapmak suretiyle önden birkaç senelik kira peşinat olarak alınabilir ve bu sayede inşaatın %30-35 kadar yapım maliyeti karşılanabilir. Dikkat edilecek husus ön finansmanın tesisin inşaatında kullanılma şartıdır. Bu sayede geri kalan %65-70 kadarlık geri kalan finansman için banka kredisine başvurulabilir ve tesisin inşaatı tamamlanabilir. Ön finansman temin edecek olan kiracı adına kira avantajı sağlayacak olan bu yöntem için iyi bir matematik ile hem arsa sahibi hem de kiracının asgari müşterek menfaatleri korunabilir.
Ticari Gayrimenkul Danışman Kazancı: 1 senelik Kira Bedeli, Temin Edilecek Banka Kredisi Üzerinden %3 ve İnşaat Yapım Bedeli Üzerinden %3.
Arsa Sahibinin Kazancı: Ön Finansman Avantajı ile Daha Az Risk ile Tesis Sahibi Olmak.
– Yatırımcı Bulmak ve Ortaklık Yapısı Oluşturmak: Uzun vadeli kira beklentisi olan bir yatırımcı için arsaya para ödemeden sadece tesis inşaatının maliyetini karşılamak ve bu sayede kira gelirlerine ortak olmak cazip olabilir. Bunun için yapım maliyetleri adil şekilde hesaplanır ve arsa rayiç bedeli ile inşaat yapım maliyeti arasındaki oran
belirlenir buna göre kira paylaşım oranı üzerinde anlaşma yapılır.
Ticari Gayrimenkul Danışman Kazancı: Ortaklıkta Arsa Sahibinin Payına İsabet Edecek 10-12 Senelik Kira Gelirleri Üzerinden %3. Kira çarpanının 10 sene veya 12 sene olması arsanın konumu proje amortisman süresine göre hesaplanarak belirlenir.
Arsa Sahibinin Kazancı: Tesis İnşaatı İçin Bir Ödeme Yapmadan Tesise Ortak Olmak.
– Yap-İşlet-Devret (YİD) Modeli Oluşturmak: Bazı durumlarda çok stratejik bir lokasyondaki arsalar üzerinde en az 20 sene hatta daha fazla olmak üzere Yap-İşlet Devret modeline uygun kullanıcı bulunabilir. Buradaki sistem ile kullanıcıya 20-30 sene gibi uzun bir dönem için tesisi kullanım hakkı verilir. Arsa sahibine de senelik belli bir kira bedeli ödenir. Ödenecek kira ise arsa bedeli ile inşaat yapım bedeli ve amortisman süreleri üzerinden bir çarpan ile hesaplanır. YİD sonunda bedelsiz olmak üzere tesis arsa sahibine devredilir.
Ticari Gayrimenkul Danışman Kazancı: YİD Sözleşmesi ile YİD Sözleşme Süresi Sonunda Arsa Sahibine Devredilecek Tesisin Bugünkü Değeri Üzerinden %3.
Arsa Sahibinin Kazancı: Hiçbir Ödeme Yapmadan YİD Sözleşmesi sonunda Tesis Sahibi Olmak ve YİD Boyunca Belli Bir Kira Geliri Elde Etmek.
Sonuçlar
1) Her Arsa Geliştirilebilir Değildir. Arsanın İmar/Yapılaşma Durumu En Önemli Kriterlerden Biridir.
2) Arsa Geliştirmek Doğru Proje ile hem Arsa Sahibi hem de Ticari Gayrimenkul Danışmanı için fazlasıyla kazandıracaktır. Bununla Birlikte Arsa ile İlgili Çok İyi Bir Pazar Araştırması Yapmak ve Doğru Proje Tasarımı ile Teknik Çözümler Geliştirmek Doğru Tesisi ve Doğru Projenin Elde Edilmesini Sağlayacaktır.
3) Stratejik Lokasyona Sahip Arsalar Üzerinde Doğru Proje ile Finansman Modelleri Rahatlıkla Geliştirilebilir. Ne Kadar Çok Çözüm Sağlanırsa O kadar Fazla Kazanç Elde Edilir. Bir Diğer İfadeyle “Ticari Gayrimenkul Danışmanı Projeye Ne Kadar Fazla Katma Değer Katarsa O kadar Fazla Kazanç Elde Edecektir”.
